店舗を閉店するとき、「全部壊して原状回復する前に、居抜きで次の人へ引き継げないか」と考える価値があります。
飲食店なら厨房・ダクト・カウンター、美容室ならシャンプー台や給排水設備など、次の借主にとって価値のある内装や設備が残っている場合があります。
居抜き退去が成立すれば、撤去するものを減らし、原状回復費を抑えながら、設備や造作を譲渡できる可能性があります。
ただし、「次の人が設備を欲しいと言ったので、そのまま残して退去する」だけでは成立しません。
現在の賃貸借契約、貸主・管理会社の承諾、後継テナントの入居条件、造作譲渡の内容、原状回復義務をどう扱うかまで整理する必要があります。
このページでは、居抜き退去と原状回復のどちらを選ぶべきかを、退去する側の立場から整理します。
居抜きとは何か
居抜きとは、店舗やオフィスの内装・設備・什器などを残した状態で、次の利用者へ物件を引き継ぐ形を指して使われます。
例えば飲食店なら、
- 厨房
- カウンター
- 客席
- ダクト
- 空調
- 照明
- 給排水設備
などが残った状態です。
美容室なら、
- セット面
- シャンプー台
- 給排水設備
- 照明
- 受付
- 造作家具
などを引き継げる可能性があります。
オフィスでも、内装や会議室、什器等を残して後継テナントへ引き継ぐ「居抜きオフィス」という形があります。
居抜きと造作譲渡は同じ意味ではない
この二つは分けて考えると分かりやすくなります。
居抜きは、内装や設備等が残っている物件の状態です。
造作譲渡は、現在の借主が所有する内装・設備・什器などを後継者へ譲渡する取引です。
つまり、居抜き物件で退去する際に、残す設備等について造作譲渡を行うことがあります。
また、造作譲渡契約だけを締結しても、後継者がその物件を自由に使用できるわけではありません。
後継テナントが入居するには、貸主側との賃貸借契約や入居承認などを別途進める必要があります。
居抜き退去は借主だけでは決められない
現在の契約で退去時に原状回復やスケルトン返しが求められている場合、借主の判断だけで内装を残して退去することはできません。
最初に確認したいのは、
- 賃貸借契約上の原状回復義務
- スケルトン返しの規定
- 造作・設備の扱い
- 後継テナントへの引継ぎの可否
- 貸主・管理会社の承諾条件
です。
「居抜きで次の人が見つかれば原状回復しなくてよい」と最初から決めるのではなく、貸主・管理会社がどの条件なら居抜き退去を認めるのかを確認します。
賃貸借契約と造作譲渡契約を分けて考える
居抜きでは、複数の契約関係が同時に動きます。
代表的なのが、
- 現在の借主と貸主との賃貸借契約
- 現在の借主と後継者との造作譲渡
- 貸主と後継テナントとの新しい賃貸借契約
です。
後継者へ造作を売却できたとしても、貸主側の入居審査を通過せず、新たな賃貸借契約が成立しなければ、そのまま居抜き退去できない場合があります。
したがって、造作の買い手が見つかったことと、居抜き退去が確定したことを同じものとして扱わないことが重要です。
居抜き退去を検討するなら最初に契約書を見る
店舗閉店が決まったら、撤去業者へ連絡する前に賃貸借契約書を確認します。
特に見るのは、
- 解約予告期間
- 原状回復
- スケルトン返し
- 造作
- 設備
- 賃借権の譲渡・転貸
- 後継テナント
- 明け渡し
などに関する条項です。
別紙の工事規則や原状回復仕様書がある場合は、それも確認します。
契約や退去時の確認事項は契約・退去手続きガイドでも整理します。
居抜き退去の基本的な進め方
物件によって手順は変わりますが、基本的には次の順番で検討します。
- 賃貸借契約と原状回復条件を確認する
- 貸主・管理会社へ居抜き退去の可否を相談する
- 残せる内装・設備と撤去するものを整理する
- 後継テナント候補を探す
- 造作の内容・価格・引渡条件を整理する
- 後継テナントの入居条件を貸主側と調整する
- 造作譲渡の条件を契約書で明確にする
- 原状回復義務をどこまで免除・変更するのか確認する
- 引渡しを行う
重要なのは、造作譲渡だけ先に確定させないことです。
貸主との条件調整と後継テナントの賃貸借契約を並行して進めます。
原状回復と居抜きはどちらが得なのか
居抜きで退去できれば、常に原状回復より得になるわけではありません。
比較するときは、単純な造作譲渡価格だけでなく、退去までに発生する費用全体で考えます。
原状回復する場合
主に、
- 内装解体費
- 設備撤去費
- 廃棄物処分費
- 原状回復工事費
などが発生します。
居抜きで退去する場合
原状回復や撤去の一部を減らせる可能性がある一方で、
- 後継テナント探し
- 仲介・マッチング等の費用
- 退去までの賃料
- 造作譲渡に伴う調整
- 最終的に後継者が決まらなかった場合の原状回復
なども考える必要があります。
したがって比較するなら、
削減できる原状回復・撤去費 ＋ 造作譲渡で得られる金額 − 居抜き退去のために追加で発生する費用とリスク
という考え方が分かりやすくなります。
居抜きが向いている可能性が高い店舗
例えば次のようなケースでは、居抜きを検討する余地があります。
- まだ使用できる厨房設備が多い
- 給排水・ダクト等に大きな工事をしている
- 次のテナントが利用しやすいレイアウトになっている
- 同業種の出店需要がある
- 原状回復・スケルトン工事の範囲が大きい
- 退去まである程度の時間を確保できる
特に飲食店、美容室、クリニックなどは、設備やインフラに費用をかけていることが多いため、次の事業者にとって価値が残る場合があります。
原状回復を選んだ方がよい場合もある
一方で、居抜きに固執するとかえって損失が増える場合もあります。
例えば、
- 貸主が居抜きを認めない
- 後継テナントが見つかりにくい
- 設備が古く価値がほとんどない
- 設備故障が多い
- 退去期限が迫っている
- 後継者を待つ間の賃料負担が大きい
- 原状回復工事の手配期限に間に合わなくなる
場合です。
居抜き募集を続けた結果、後継者が決まらず、最後に急いで原状回復工事を行うことになれば、工事日程や費用面で不利になる可能性があります。
居抜きの可能性と、成立しなかった場合の原状回復工程を同時に管理することが重要です。
居抜きが成立しなかった場合の期限を決めておく
居抜きを検討するときは、最初から「いつまで後継者を探すか」を決めておくと判断しやすくなります。
基準になるのは、
- 契約終了日
- 明け渡し日
- 原状回復に必要な工期
- 工事申請に必要な期間
- 貸主側の完了検査日
です。
例えば明け渡し直前まで後継者を探してしまうと、居抜きが成立しなかったときに原状回復工事が間に合わないことがあります。
原状回復については原状回復ガイドで詳しく確認できます。
造作譲渡で何を引き継ぐのか明確にする
「店内にあるものを全部譲渡する」という曖昧な契約は、後からトラブルになりやすくなります。
譲渡対象はできるだけ具体的にします。
飲食店なら例えば、
- 冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- 食器洗浄機
- シンク
- 作業台
- コンロ
- フライヤー
- ダクト
- カウンター
- テーブル・椅子
- 照明
などです。
それぞれについて、
- 譲渡する
- 譲渡しない
- 無償譲渡
- 有償譲渡
- 退去者が持ち出す
を分けておくと分かりやすくなります。
設備リストを作る
造作譲渡では、設備リストを作っておくと双方の認識を合わせやすくなります。
例えば、
- 設備名
- メーカー
- 型番
- 台数
- 購入時期が分かればその情報
- 現在の動作状況
- 譲渡の有無
- リース等の有無
を整理します。
写真も残しておくと、引渡し時の確認がしやすくなります。
自分の所有物ではない設備を譲渡しない
店舗内にある設備が、すべて現在の借主の所有物とは限りません。
特に確認したいのが、
- リース品
- レンタル品
- 貸主所有設備
- 以前のテナントから残っていた設備
- メーカー等から貸与されている設備
です。
所有権がないものを造作譲渡の対象に含めないよう確認します。
リース残債があるからといって、後継テナントへ勝手にその契約を移せるわけでもありません。
契約会社へ、返却・移設・契約承継等が可能かを別途確認します。
壊れている設備を「使える前提」で渡さない
居抜きでは中古設備を引き継ぐため、設備の状態も重要です。
例えば、
- 冷えない冷蔵庫
- 異音のある空調
- 故障している食洗機
- 排水不良
- 不具合のある給湯器
などがある場合、その状態を後継者へ伝えます。
古い設備について、新品と同じ保証をする必要があるという意味ではありません。
ただし、把握している不具合や譲渡条件を曖昧にしない方がトラブルを防ぎやすくなります。
造作譲渡価格は「購入価格」だけでは決まらない
高額な費用をかけて作った店舗でも、その金額がそのまま造作譲渡価格になるわけではありません。
価値を左右するのは、
- 設備の年式
- 状態
- 次の業態で使えるか
- レイアウトの汎用性
- 撤去費用
- 後継テナントの需要
- 退去期限
などです。
売り手側にとっては高価な設備でも、次の借主が不要なら価値は低くなります。
逆に、設備を無償で譲渡しても、原状回復費や撤去費を大きく減らせるなら、退去全体では有利になることがあります。
造作譲渡額だけで損得を判断しないことが重要です。
造作を売るか、設備買取へ出すかを比較する
居抜き退去では、すべての設備を後継テナントへ一括譲渡する必要はありません。
設備によっては、専門の買取業者へ売却した方がよい場合もあります。
例えば、
- 後継テナントが使わない厨房機器
- 比較的新しい機器
- 単体で中古需要がある設備
- オフィス家具
- OA機器
などです。
一方、物件に残すことで居抜き価値が高まる設備もあります。
そのため、
- 後継者が必要とする設備
- 個別に売却した方がよい設備
- 価値がなく撤去する設備
に分けます。
設備の売却については設備・什器買取ガイドで詳しく整理します。
居抜きでも一部原状回復が必要なことがある
「居抜きが認められた＝何も工事しなくてよい」とは限りません。
例えば、
- 看板だけ撤去する
- 不要設備だけ搬出する
- 貸主所有部分を復旧する
- 危険箇所を修繕する
- 後継テナントが不要とする造作を撤去する
など、部分的な工事が必要になる場合があります。
居抜き退去を認めてもらう際には、何を残し、何を撤去し、何を復旧するのかを明確にします。
「原状回復義務を誰が引き継ぐか」を曖昧にしない
特に重要なのが、将来の原状回復義務です。
内装や設備をそのまま残して次のテナントが使用する場合、そのテナントが将来退去するときに、どこまで原状回復するのかという問題があります。
現在の借主、後継テナント、貸主の認識が違うと、後からトラブルになります。
したがって、居抜き退去を成立させる際には、
- 現在の借主の原状回復義務をどう扱うか
- 後継テナントが何を引き継ぐか
- 将来の明け渡し状態をどうするか
を貸主側との書面・契約条件で明確にします。
後継テナントが決まる前に解約通知を出すか
ここは物件とスケジュールによって判断が変わります。
解約予告を出さなければ退去時期を確定できない一方、解約期限が確定すると、後継テナントを探せる期間も限られます。
また、管理会社や貸主によっては、居抜き募集の進め方について条件があります。
そのため、解約通知を出す前後で、
- 居抜き退去を認める可能性があるか
- 後継テナント募集を誰が行うのか
- いつまでに後継者を決める必要があるか
- 決まらなかった場合にいつから原状回復へ切り替えるか
を確認しておくと判断しやすくなります。
居抜き退去で避けたい進め方
貸主へ相談する前に買い手と契約する
造作を欲しい人が見つかっても、その人が物件へ入居できるとは限りません。
貸主側との調整を先に進めます。
高く売ることだけを優先する
造作価格を高く設定して後継者が決まらず、原状回復期限を迎えれば、結果的に損失が大きくなる可能性があります。
リース品まで造作リストへ入れる
所有権を必ず確認します。
設備の状態を確認しない
引渡し後のトラブルを避けるため、故障や不具合を把握しているものは整理します。
居抜き成立を前提に原状回復の準備を止める
後継テナントが最終的に決まらない可能性もあります。
原状回復へ切り替える期限を設定しておきます。
居抜きとスケルトン返しを比較するチェックリスト
契約
- 原状回復条件を確認した
- スケルトン返しの条件を確認した
- 居抜き退去の可否を貸主側へ確認した
- 解約予告期限を確認した
設備・造作
- 自社所有物を確認した
- リース・レンタル品を確認した
- 貸主所有設備を確認した
- 設備の状態を確認した
- 譲渡対象リストを作成した
収支
- 原状回復見積を取得した
- 撤去・廃棄費を確認した
- 造作譲渡で得られる金額を確認した
- 個別買取できる設備を確認した
- 後継者を待つ間の賃料負担を確認した
スケジュール
- 居抜き募集を終了する期限を決めた
- 原状回復へ切り替える期限を決めた
- 工事期間を確保した
- 明け渡し日を確認した
居抜きか原状回復か迷ったときの判断順
判断に迷った場合は、次の順番で整理します。
- 契約上、居抜きが可能か確認する
- 原状回復するといくらかかるか確認する
- 設備・造作にどれだけ価値が残っているか確認する
- 後継テナント需要があるか確認する
- 退去期限までの時間を確認する
- 居抜き不成立時の原状回復工程を残しておく
「居抜きの方が得」「スケルトンの方が安全」と最初から決める必要はありません。
物件ごとに、退去までの総支出と残せる資産を比較することが重要です。
目的別に詳しく確認する
- 原状回復見積を確認したい → 原状回復ガイド
- 店舗閉店全体を確認したい → 店舗閉店ガイド
- オフィスの居抜き退去を含め移転全体を確認したい → オフィス退去・移転ガイド
- 厨房機器・什器を個別に売却したい → 設備・什器買取ガイド
- スケルトン返し・内装撤去を確認したい → 撤去・廃棄ガイド
- 解約・賃貸借契約を確認したい → 契約・退去手続きガイド
壊す前に居抜きの可能性を確認する
居抜き退去の最大の特徴は、撤去するはずだった内装や設備を次の人にとっての資産へ変えられる可能性があることです。
一方、解体工事を始めてからでは、居抜きへ戻すことはできません。
店舗閉店が決まった段階で、
- 賃貸借契約
- 原状回復見積
- 残っている設備
- 退去期限
- 貸主側の居抜き条件
を確認し、壊す前に比較します。