店舗を閉店・移転するとき、居抜き売却を検討していても、「閉店が決まってから動けばいいのか」「解約通知を出してから募集するのか」と迷うことがあります。
居抜き売却は、店舗を閉めてから始める必要はありません。
むしろ、後継テナント探し、貸主との調整、造作譲渡条件、新しい賃貸借契約などに時間がかかるため、閉店を考え始めた段階から準備した方が選択肢を残しやすくなります。
特に注意したいのが解約通知です。
賃貸借契約には3か月前・6か月前などの解約予告期間が設定されていることがあります。
解約通知を出すと契約終了日が具体化し、その日までに居抜きが成立しなければ、契約どおり原状回復して明け渡す必要が生じる可能性があります。
居抜き売却を考えているなら、「閉店後」ではなく、「閉店・移転を現実的に検討し始めた時点」で契約確認と相談を始める方が安全です。
この記事では、居抜き売却をいつから始めればよいのか、解約通知前から引渡しまでを7段階に分けて整理します。
後継テナント探し全体の期間については、居抜きの後継テナント探しは何ヶ月必要？をご覧ください。
居抜き売却はいつから始める？
開始時期を一つの日付で決めることはできません。
店舗によって、
- 解約予告期間
- 契約終了日
- 原状回復工事の規模
- 店舗の立地
- 賃料
- 業態
- 設備状態
- 造作譲渡希望額
が違うためです。
ただし、基本的な考え方としては、
「閉店日が決まったら」ではなく、「閉店・移転を検討し始めたら」準備を始める
と考えた方がよいでしょう。
相談・査定と「本格募集」は同じタイミングでなくてよい
居抜き売却では、最初から店舗名・住所を公開して大々的に募集する必要はありません。
段階を分けて、
- 契約確認
- 匿名・非公開相談
- 査定
- 貸主との調整
- 本格募集
と進めることができます。
「閉店することをまだ従業員や顧客に知られたくない」という段階でも、相談・査定だけ先に行えるサービスがあります。
居抜き売却を始める7段階
- 賃貸借契約と解約予告期間を確認する
- 閉店確定前でも匿名相談・造作査定を行う
- 貸主・管理会社へ居抜き可否を確認する
- 譲渡する設備と希望価格を整理する
- 営業中から後継テナント募集を進める
- 申込み・貸主審査・契約を進める
- 原状回復へ切り替える期限を決める
1．賃貸借契約と解約予告期間を確認する
居抜き業者へ問い合わせる前でもよいので、最初に賃貸借契約書を確認します。
見るのは、
- 解約予告期間
- 契約終了日
- 中途解約条項
- 原状回復条項
- スケルトン返し
- 造作・設備の扱い
- 転貸・賃借権譲渡に関する条項
などです。
解約予告が6か月なら「6か月ある」とは限らない
例えば、6か月前予告の契約で9月末に解約通知を提出し、翌年3月31日に契約終了するとします。
一見すると6か月あります。
しかし、契約終了日までに原状回復を完了しなければならない場合、実際に居抜き募集へ使えるのは6か月全部ではありません。
最後に、
- 設備搬出
- 原状回復
- 貸主検査
- 是正
の時間を残す必要があります。
解約予告期間について先に理解する
店舗・事業用テナントの解約予告期間は一律ではありません。
3か月前、6か月前など契約によって異なります。
詳しくは、テナントの解約は何か月前？をご覧ください。
2．閉店確定前でも匿名相談・造作査定を行う
居抜き売却は、閉店を正式決定してからでなければ相談できないわけではありません。
例えば、
- 半年以内に閉店する可能性がある
- 売上次第で撤退を検討している
- 移転候補地を探している
- 原状回復費が高そうなので居抜きを確認したい
という段階でも、店舗の居抜き価値を確認しておくことには意味があります。
最初に確認したいこと
- 居抜きで引き継ぎやすい業態か
- 設備・内装に再利用価値があるか
- 造作譲渡価格の目安
- 周辺で後継テナント需要があるか
- 募集に必要な期間
です。
造作査定については、造作譲渡の査定は何を見る？をご覧ください。
閉店情報をまだ公開したくない場合
閉店検討段階では、
- 従業員
- 取引先
- 顧客
- 競合店
へ情報を知られたくないケースがあります。
この場合は、相談先へ、
- 店舗名を公開しない
- 住所を限定公開する
- 写真の公開範囲を制限する
- 買い手候補だけに詳細を開示する
などの非公開募集が可能か確認します。
3．貸主・管理会社へ居抜き可否を確認する
査定で高い造作価値が付いても、貸主が居抜きでの明渡しを認めなければ、そのまま成立するとは限りません。
後継テナントとの話を大きく進める前に、貸主・管理会社との調整が必要です。
確認する内容
- 居抜き募集を認めるか
- 残してよい造作・設備
- 募集可能な業態
- 後継テナントの審査条件
- 賃貸条件を変更する可能性
- 現在の借主の原状回復義務をどう扱うか
などです。
居抜きは「買い手を見つければ成立」ではない
後継候補が見つかっても、最終的にその事業者が店舗へ入居できなければ居抜きは成立しません。
典型的には、現在の借主との賃貸借を終了し、後継テナントが貸主と新しい賃貸借契約を締結する形があります。
その場合でも、
- 後継テナントの信用審査
- 業態審査
- 賃貸条件
- 造作を残すことへの貸主合意
が必要です。
貸主承諾については、居抜き退去で貸主の承諾を得るには？で詳しく整理しています。
解約通知前に相談するメリット
居抜きを狙う場合、解約通知前に相談できると、退去日を確定する前に、
- 居抜き可能性
- 造作査定
- 貸主の意向
- 募集期間
- 原状回復費
を比較できます。
そのため、
「居抜きなら売却を狙う」
「難しければ通常の原状回復へ進む」
という判断をしやすくなります。
ただし解約通知を無期限に遅らせない
居抜きの買い手を探すために、解約通知を出さず賃貸借を延々と続ければよいわけではありません。
解約通知が遅れれば、その分だけ賃料負担終了も後ろへずれる可能性があります。
例えば、月額賃料が50万円で、解約通知を1か月遅らせた結果、契約終了が1か月後ろへ延びるなら、造作を10万円高く売ることより影響が大きい場合があります。
居抜き売却では「売却価格最大化」と「賃料負担終了」を同時に考えます。
4．譲渡する設備と希望価格を整理する
貸主側の条件を確認したら、後継テナントへ何を引き継ぐか決めます。
例えば、
- 厨房機器
- 空調
- カウンター
- 客席
- 照明
- 店舗什器
- 給排水設備
などです。
所有権を確認する
店舗内には、
- 自社購入品
- リース品
- レンタル品
- メーカー貸与品
- 貸主所有設備
が混在している場合があります。
自社所有でない設備を勝手に造作譲渡へ含めないようにします。
価格を高く設定しすぎると売却期間が延びる場合がある
造作価格を高く設定するほど売主の受取額は増えますが、買い手候補は減る可能性があります。
退去まで十分な時間がある段階と、原状回復切替期限が迫っている段階では、価格戦略を変える必要があります。
詳しくは、造作譲渡価格はいくら？をご覧ください。
5．営業中から後継テナント募集を進める
居抜き売却では、店舗を閉店し、営業を完全に止めてから募集する必要はありません。
営業中の方が、買い手候補に、
- 設備の動作状態
- 客席レイアウト
- 厨房導線
- 店舗の雰囲気
を確認してもらいやすい場合があります。
営業中募集では情報管理に注意する
一方、内見者が頻繁に来れば、従業員・顧客へ閉店予定が知られる可能性があります。
そのため、
- 内見時間を限定する
- 営業終了後に案内する
- 候補者を事前選別する
- 店舗名を非公開にする
などの対応を検討します。
売却活動を始める目安は「営業終了日」ではなく「明渡し期限」
例えば、
- 営業終了：3月10日
- 契約終了・明渡し：3月31日
なら、「3月10日までに売れればいい」とは限りません。
後継テナントの契約・審査を終える時間が必要です。
また居抜きが不成立なら、3月31日までに原状回復を完了する必要がある可能性があります。
そのため募集開始日は、最終営業日ではなく契約終了日から逆算します。
6．申込み・貸主審査・造作譲渡・新契約を進める
後継候補から「入りたい」と言われても、そこで居抜き売却完了ではありません。
その後に、
- 入居申込み
- 貸主審査
- 保証会社審査
- 賃貸条件の交渉
- 造作譲渡条件の確定
- 新しい賃貸借契約
などが残ります。
買い手候補発見日と成立日は別
内見後すぐ「この店舗に入りたい」という候補が現れても、貸主審査に通らなければ成立しません。
また、
- 賃料
- 保証金
- 営業時間
- 業態
などの条件で折り合わない場合もあります。
候補者が見つかった時点で原状回復会社を完全にキャンセルしない方が安全です。
売却に必要な期間は一律ではない
居抜き売却サービスによっては、募集から1〜3か月程度で売買完了するケースが多いとするデータがあります。
一方、居抜き売却全体について3〜6か月程度を見た方がよいとする解説や、特定事業者の自社実績として公開から平均約1か月という例もあります。
この差からも分かるように、
- 地域
- 賃料
- 店舗面積
- 業態
- 造作価格
- 募集条件
- 貸主審査
によって期間は大きく変わります。
「平均○か月だから、この日から始めれば間に合う」という計画にはしない方が安全です。
必要期間の考え方については、居抜きの後継テナント探しは何ヶ月必要？をご覧ください。
7．原状回復へ切り替える期限を決める
居抜き売却でもっとも避けたいのは、買い手探しを続けすぎて通常の原状回復まで間に合わなくなることです。
契約上、居抜き不成立なら原状回復・スケルトン返しが必要な場合は、切替期限を先に決めます。
切替期限の考え方
契約終了日から、
- 原状回復工事
- 設備撤去
- 貸主検査
- 是正工事
- 業者手配期間
を逆算します。
例えば契約終了日まであと1か月しかなく、原状回復・検査に3週間必要なら、残り1週間まで居抜き募集を続けるわけにはいかない場合があります。
「候補者がいる」だけでは延長しない
原状回復切替期限が来た時点で、
「問い合わせが入っている」
「内見予定がある」
だけでは成立見込みとして弱い場合があります。
判断材料として、
- 申込みが入っているか
- 貸主審査が進んでいるか
- 造作価格で合意しているか
- 新賃貸借条件がまとまっているか
を確認します。
閉店1か月前でも居抜き売却できる？
成立する可能性はあります。
条件のよい物件で、すぐに後継候補が見つかり、貸主審査・契約が早く進むケースもあります。
しかし、「1か月あれば十分」とは考えない方が安全です。
残り期間が短い場合は、
- 居抜き募集
- 設備買取査定
- 原状回復見積
を同時に進めます。
居抜きが成立しなかった場合にすぐ通常退去へ切り替えられるようにするためです。
すでに解約通知を出した後でも売却できる？
解約通知後でも、契約終了まで時間があり、貸主が居抜きを認めるのであれば、後継テナントを探せる可能性があります。
ただし、解約通知提出前より残された期間は短くなります。
特に、
- 原状回復発注期限
- 貸主審査期間
- 後継テナントの契約手続き
を同時に確認する必要があります。
原状回復を正式発注した後は選択肢が減る
原状回復会社へ正式発注し、
- 厨房機器撤去
- 内装解体
- 造作撤去
が始まれば、居抜き店舗としての価値は失われていきます。
居抜きを検討するなら、壊す前に判断します。
居抜き売却を始める時期のモデルケース
以下は法律上の期限や標準期間ではなく、6か月前予告の契約を想定した考え方の一例です。
閉店検討段階
- 契約書確認
- 原状回復条件確認
- 匿名相談
- 造作査定
- 設備一覧作成
解約通知前後
- 貸主・管理会社へ相談
- 居抜き可否確認
- 募集条件確定
- 希望造作価格決定
退去3〜6か月前
- 後継テナント募集
- 内見
- 条件交渉
ただし、ここで示す3〜6か月はあくまで一例であり、すべての店舗に必要という意味ではありません。
退去1〜3か月前
- 後継テナント申込み
- 貸主審査
- 造作譲渡条件調整
- 新賃貸借契約調整
原状回復切替期限
成立見込みが立たなければ、
- 設備買取
- 残置物撤去
- 原状回復
へ切り替えます。
営業中に居抜き募集するときのチェックポイント
- 貸主・管理会社へ相談済みか
- 閉店情報の公開範囲を決めたか
- 内見時間を決めたか
- 従業員への情報開示時期を決めたか
- 設備の動作状態を記録したか
- 譲渡対象品を整理したか
- リース品を除外したか
- 造作希望価格を決めたか
- 原状回復見積も取得したか
- 居抜き不成立時の切替期限を決めたか
居抜き売却開始前のチェックリスト
- 解約予告期間を確認した
- 契約終了日を確認した
- 原状回復条件を確認した
- スケルトン返しの有無を確認した
- 貸主指定業者を確認した
- 匿名相談をした
- 造作査定を行った
- 貸主へ居抜き可否を確認した
- 譲渡対象品を決めた
- 所有権を確認した
- リース品を除外した
- 希望造作価格を決めた
- 募集情報の公開範囲を決めた
- 後継テナント募集を開始した
- 原状回復見積を取得した
- 原状回復工期を確認した
- 貸主検査期間を確認した
- 居抜き募集の終了日を決めた
居抜き売却の開始時期についてよくある質問
居抜き売却は閉店の何か月前から始めればよいですか？
全国共通の期間はありません。後継テナント募集だけでなく貸主審査・造作譲渡・新しい賃貸借契約が必要なため、閉店・移転を検討し始めた段階から契約確認・相談を始める方が安全です。
閉店日が決まっていなくても相談できますか？
匿名・非公開での相談や査定に対応するサービスがあります。閉店の可能性がある段階で居抜き価値や必要期間を確認しておけば、その後の判断材料になります。
解約通知を出す前に居抜き業者へ相談してもよいですか？
相談・査定自体は解約通知前から進められる場合があります。むしろ、解約通知によって退去期限が具体化する前に、居抜き可能性と原状回復費を比較しておくメリットがあります。
貸主に言う前に募集してよいですか？
匿名相談・査定と、本格的な買い手募集は分けて考えます。後継テナントとの契約へ進むには貸主側の条件・審査が関係するため、本格募集前に貸主・管理会社との調整を行う方が安全です。
営業中でも居抜き売却できますか？
営業中から募集できる場合があります。設備の動作状態や店舗レイアウトを確認してもらいやすい一方、閉店情報が従業員・顧客に知られる可能性があるため、情報公開範囲と内見方法を調整してください。
解約通知を出した後でも居抜き売却できますか？
貸主が認め、契約終了まで必要な手続きを完了できる時間があれば可能性はあります。ただし残された期間が短いため、原状回復準備も同時に進めます。
閉店まで1か月しかありません。まだ居抜きで売れますか？
条件によっては成立する可能性がありますが、1か月で成立する保証はありません。後継テナント探しと同時に原状回復見積・設備買取査定を進め、不成立時に切り替えられる状態にします。
買い手候補が見つかったら原状回復を止めてよいですか？
候補者がいるだけでは成立とは限りません。貸主審査、新賃貸借条件、造作譲渡条件等が固まるまでは、原状回復の発注期限を管理してください。
いつまで後継テナントを探し続ければよいですか？
契約終了日から原状回復工期・貸主検査・是正期間を逆算し、通常退去へ切り替える最終日を決めます。問い合わせがあるかではなく、申込み・貸主審査・契約の進捗で判断します。
居抜き売却は「閉店してから」ではなく「閉店を考えた段階」から準備する
居抜き売却を進める場合は、
- 契約・解約予告を確認する
- 匿名相談・査定を行う
- 貸主へ居抜き可否を確認する
- 造作・設備・価格を整理する
- 営業中から募集を進める
- 後継テナントの審査・契約を進める
- 原状回復への切替期限を管理する
という順番で進めます。
売却期間には店舗ごとの差が大きいため、「3か月前なら十分」「1か月あれば売れる」と固定して考えるのは危険です。
また、解約通知を急ぎすぎれば居抜き募集期間が短くなり、反対に通知を遅らせすぎれば賃料負担が増える可能性があります。
居抜き売却では、売却価格だけでなく、解約予告、家賃、原状回復費、募集期間を同時に見ながら開始時期を決めることが重要です。
居抜き・造作譲渡全体については、居抜き・造作譲渡ガイドをご覧ください。
後継テナントの探し方については、居抜きで後継テナントを探す方法で整理しています。
売却に必要な期間については、居抜きの後継テナント探しは何ヶ月必要？をご覧ください。
まだ閉店を最終決定していないものの、解約通知を出す前に居抜き可能性、造作価値、原状回復費を比較したい場合は、お問い合わせから店舗業態、賃料、解約予告期間、閉店・移転予定時期をご連絡ください。
