店舗を閉店するとき、退去方法は大きく分けて二つあります。
一つは、賃貸借契約で定められた状態まで原状回復し、貸主へ物件を返す方法です。
もう一つは、内装・厨房設備・店舗什器などを次の借主へ引き継ぎ、居抜きで退去する方法です。
居抜きが成立すれば、原状回復工事や設備撤去を減らし、造作・設備を売却できる可能性があります。
一方で、買い手候補を見つければ自動的に居抜き退去できるわけではありません。
貸主の承諾、次の借主の入居審査・賃貸借契約、残す造作・設備の合意などが揃わなければ、最終的には現在の契約どおり原状回復する必要が残る場合があります。
この記事では、店舗閉店時に居抜きと原状回復のどちらを選ぶかを、費用、時間、貸主承諾、後継テナント、造作価値、不成立リスクから比較します。
そもそも契約上どこまで原状回復する必要があるのか分からない場合は、先に店舗閉店の原状回復はどこまで必要？をご覧ください。
居抜きと原状回復は「安い方」で決めるものではない
居抜きと原状回復を比較すると、居抜きの方が有利に見えます。
原状回復なら工事費を支払う一方、居抜きなら工事を減らし、さらに造作売却代金を受け取れる可能性があるからです。
ただし、居抜きには相手が必要です。
さらに、次の借主候補が見つかっても、貸主がその事業者との賃貸借契約を認めるとは限りません。
一方、原状回復は費用が発生しますが、工事範囲と工期が確定すれば、自社側で退去完了までの予定を組みやすくなります。
したがって、比較するときは、
- 原状回復費
- 造作売却額
- 居抜き成立までの時間
- 貸主承諾の可能性
- 後継テナントの見つかりやすさ
- 退去期限
- 不成立時の原状回復期間
をまとめて考えます。
原状回復して退去する場合
原状回復では、現在の賃貸借契約で定められた返還状態まで戻したうえで貸主へ物件を返します。
契約によっては、
- 内装解体
- 造作撤去
- 厨房設備撤去
- ダクト撤去
- 給排水・ガス設備処理
- 看板撤去
- 床・壁・天井復旧
- スケルトン返し
などが必要になります。
返還状態を確認し、施工会社へ見積を依頼し、工事完了後に貸主・管理会社の確認を受けるのが基本的な流れです。
原状回復のメリット
退去スケジュールを管理しやすい
返還条件が確定すれば、見積、発注、着工、完了、貸主検査まで工程を組めます。
居抜きのように「次の借主が見つかるか」という不確定要素がありません。
後継テナントの入居審査に左右されない
居抜きでは次の借主候補が見つかっても、貸主の審査や契約条件で成立しないことがあります。
原状回復の場合は、基本的に現在の借主と貸主の退去手続きとして進めます。
契約終了日から逆算しやすい
閉店時期が決まっており、確実に一定日までに物件を返す必要がある場合は、原状回復の方が工程上の予測を立てやすい場合があります。
原状回復のデメリット
工事費が発生する
店舗業態によっては、原状回復工事が大きな支出になります。
特に、
- 飲食店
- 美容室
- クリニック
- 大型店舗
など、設備や造作が多い店舗では撤去範囲も増えやすくなります。
まだ使える内装・設備を壊すことになる
次の借主がそのまま使える内装や厨房設備であっても、原状回復を先に行えば資産価値は失われます。
設備を廃棄すれば、売却収入を得られないだけでなく処分費まで発生する場合があります。
居抜き退去とは
居抜き退去とは、現在の店舗の内装・設備・造作などを全部または一部残し、次の借主へ引き継いだ状態で退去する方法です。
例えば飲食店なら、
- 厨房設備
- カウンター
- 客席
- 排気ダクト
- グリストラップ
- 空調
- 照明
などを残せる可能性があります。
ただし、現在の借主だけで「居抜きにする」と決めることはできません。
現在の賃貸借契約で原状回復義務がある場合は、貸主と別の返還方法を合意する必要があります。
居抜き退去のメリット
原状回復工事を減らせる可能性がある
次の借主が内装・設備をそのまま利用するのであれば、それらを撤去する必要がなくなる可能性があります。
特に、厨房やダクトなど撤去費の大きな設備を残せれば、退去費用への影響も大きくなります。
造作・設備を売却できる可能性がある
次の借主にとって価値のある内装・設備なら、造作譲渡として対価を得られる場合があります。
原状回復では「お金を払って壊すもの」が、居抜きでは「引き継ぐ資産」になる可能性があります。
廃棄費を減らせる可能性がある
設備・什器をそのまま引き継げれば、その分の搬出・処分も減ります。
貸主側にもメリットが生じる場合がある
次の借主が早く決まり、空室期間を短縮できるのであれば、貸主側にも居抜きを認める理由が生まれる場合があります。
居抜き退去のデメリット
必ず成立するわけではない
最大の問題は、期限までに後継テナントが見つかる保証がないことです。
買い手候補が現れても、
- 貸主の入居審査
- 業態審査
- 賃料条件
- 保証条件
- 工事条件
などで契約に至らない可能性があります。
貸主承諾が必要になる
現在の契約で原状回復・スケルトン返しが定められているのであれば、借主同士だけでその義務を変更することはできません。
どの造作を残すのか、どの状態で現在の借主の退去を完了とするのか、貸主との確認が必要です。
契約関係が複数になる
居抜きでは一般に、
- 現在の借主と貸主の退去
- 貸主と次の借主の賃貸借
- 現在の借主と次の借主の造作譲渡
などを連動させます。
造作譲渡だけ成立して、次の賃貸借契約が成立しない状態は避ける必要があります。
居抜きなら原状回復義務が自動的に次の借主へ移るわけではない
ここは重要です。
「次の借主が設備を使うと言っているから、自社の原状回復義務もその人へ引き継がれる」
とは限りません。
現在の借主がどの状態で退去義務を果たしたことになるのかは、貸主との合意で明確にします。
また、次の借主が将来どの状態まで原状回復するのかは、貸主と次の借主との契約で定めます。
現在の借主と次の借主だけで「最後は次の人が全部壊す」と約束しても、貸主との契約上の扱いまで自動的に決まるわけではありません。
居抜きと原状回復を7項目で比較する
1．初期の退去費用
原状回復では解体・撤去・処分費が発生します。
居抜きが成立すれば、それらを減らせる可能性があります。
この項目だけなら居抜きが有利になりやすいですが、成立確率まで考える必要があります。
2．造作・設備の価値
次の借主が欲しい設備が多いほど、居抜きのメリットが大きくなります。
例えば、
- 状態の良い厨房設備
- 高額な排気設備
- 使いやすい客席レイアウト
- 汎用性の高い内装
などです。
一方、古い設備、故障設備、特殊すぎる内装などは、次の借主にとって撤去対象になる可能性があります。
3．後継テナントの見つかりやすさ
居抜きは「その店舗を使いたい人」がいて初めて成立します。
例えば飲食店から飲食店のように、既存設備との相性がよい業態なら候補が広がることがあります。
逆に特殊な内装や設備で、次の利用者が限定される場合は時間がかかる可能性があります。
4．貸主承諾
後継候補がいても、貸主が居抜き退去を認めなければ成立しません。
貸主が確認するのは、造作売却額だけではなく、
- 次の事業者
- 業態
- 信用
- 賃料条件
- 建物への影響
- 残す設備
などです。
貸主承諾についてはART-169「居抜き退去で貸主の承諾を得るには？」で詳しく扱います。
5．退去までの時間
原状回復は工事期間が分かれば工程を立てやすくなります。
居抜きは候補者探し、現地確認、条件交渉、入居審査、契約などが必要になるため、成立時期を完全には予測できません。
6．資金回収
原状回復では原則として工事費が支出になります。
居抜きでは、造作譲渡代金を得られる可能性があります。
ただし、造作の価格は現在の借主が投じた内装費とは一致しません。
次の借主にとってどれだけ使えるかによって評価されます。
7．不成立リスク
原状回復は工事を完了すれば返還へ進みやすくなります。
居抜きは不成立の場合、そこから原状回復へ戻る必要があります。
このリスクを管理するために、居抜きを狙う場合も原状回復見積と必要工期を把握しておくことが重要です。
居抜きを優先して検討しやすい店舗
例えば次の条件が揃っている店舗は、原状回復を即発注する前に居抜き可能性を確認する価値があります。
- 厨房設備や内装の状態がよい
- 同業態で再利用しやすい
- 高額な設備が残っている
- 立地に需要がある
- 退去まで時間がある
- 貸主が居抜き相談に応じる余地がある
原状回復を優先しやすい店舗
一方、次のような場合は原状回復を早めに進める方が現実的なことがあります。
- 契約終了まで時間がほとんどない
- 貸主が居抜きを認めない
- 造作・設備が古く需要が低い
- 特殊な内装で転用しにくい
- 後継候補が見つからない
- 原状回復工期が長い
「居抜きの方が安そうだから」という理由だけで退去期限ぎりぎりまで待たないことが重要です。
最初に原状回復見積を取っておく
居抜きを狙う場合でも、原状回復見積を取らないという意味ではありません。
むしろ、
- 居抜き不成立ならいくらかかるか
- 原状回復には何日必要か
- 何日前までに発注する必要があるか
を把握するため、原状回復のバックアッププランを作っておきます。
これにより、「居抜きに挑戦できる最終日」を決められます。
「居抜き募集の終了日」を先に決める
例えば契約終了日が12月31日で、原状回復に3週間、貸主検査・是正に1週間必要だとします。
この場合、12月中旬まで居抜き相手を探していては間に合いません。
余裕を含めて、
「○月○日までに貸主承諾と次テナント契約の見通しが立たなければ、原状回復へ切り替える」
という期限を設定します。
具体的な日数は、店舗ごとの工事内容と契約終了日から逆算します。
買い手が見つかっただけで原状回復工事を止めない
問い合わせや申込みが入った段階では、まだ居抜き成立とは限りません。
少なくとも、
- 貸主が居抜き条件を承認する
- 次の借主が入居審査を通過する
- 賃貸借条件が合意される
- 造作譲渡条件が合意される
といった確認が残ります。
原状回復業者へキャンセルするタイミングは、居抜きの契約成立状況と退去期限を見ながら判断します。
造作譲渡契約と次の賃貸借を連動させる
造作譲渡は現在の借主と次の借主の取引ですが、店舗を使用するには次の借主が貸主と賃貸借契約を成立させる必要があります。
そのため、
「造作代金を払ったが入居審査に通らなかった」
といった状態を避けるため、契約成立条件や不成立時の扱いを明確にします。
造作譲渡についてはART-023で詳しく扱います。
譲渡対象を一覧にする
居抜きで引き継ぐ場合は、店舗内にあるものを、
- 造作譲渡するもの
- 無償で残すもの
- 自社で持ち出すもの
- 撤去・廃棄するもの
- リース品
- 貸主所有物
に分けます。
「店内にあるもの全部」という曖昧な状態で引き渡すと、後から所有権や故障の責任を巡ってトラブルになる可能性があります。
リース設備を造作譲渡に含めない
厨房機器、POS、複合機などにはリース品が含まれていることがあります。
自社の所有物ではないものを、造作譲渡対象として売却することはできません。
閉店前に契約書や資産台帳を確認し、所有関係を整理します。
居抜きでも一部撤去が必要になることがある
居抜きだから「何も撤去しない」とは限りません。
例えば、
- 次の借主が不要な設備
- 故障している厨房機器
- 前借主のサイン
- 個人情報を含む設備
- 貸主が撤去を求める設備
などは撤去する場合があります。
最終的に何を残し、何を撤去するかを書面で明確にします。
居抜きと設備単品売却を同時に考える
居抜きで店舗全体を引き継ぐことが難しくても、厨房機器や什器だけ売却できる場合があります。
居抜きが不成立になったからといって、すぐすべてを廃棄する必要はありません。
設備の単品買取については、設備・什器買取ガイドで整理しています。
閉店を周囲へ公表するタイミングにも注意する
居抜きで後継テナントを探す場合、従業員、取引先、顧客への閉店告知時期と物件募集のタイミングを調整したいケースもあります。
営業への影響を抑えながら候補者を探す方法を居抜き仲介会社へ相談する選択肢もあります。
ただし、貸主への必要な相談を省略して秘密裏に造作譲渡を確定するという意味ではありません。
居抜きと原状回復を比較するときの実務手順
- 賃貸借契約・原状回復特約を確認する
- 貸主へ居抜き相談が可能か確認する
- 原状回復見積と必要工期を把握する
- 造作・設備・什器を一覧化する
- 居抜きとしての市場性を確認する
- 後継テナントを探す
- 貸主承諾・入居審査を進める
- 造作譲渡と賃貸借の条件を揃える
- 居抜き成立期限までに判断する
- 不成立なら原状回復へ切り替える
店舗閉店の居抜きと原状回復についてよくある質問
居抜きなら原状回復しなくてもよいですか？
自動的に不要になるわけではありません。現在の契約で原状回復義務がある場合は、貸主から居抜き返還について承諾を得て、現在の借主がどの状態で退去完了となるかを明確にします。
スケルトン返し契約でも居抜きに変更できますか？
貸主が承諾すれば、契約上のスケルトン返しとは異なる方法での退去を協議できる場合があります。ただし、借主側だけで一方的に変更することはできません。
買い手が見つかれば貸主は必ず居抜きを認めますか？
必ずではありません。次の借主の業態、信用、賃貸条件、建物への影響などを貸主が審査します。
居抜きが成立すれば原状回復義務は次の借主へ移りますか？
自動的には移りません。現在の借主の退去条件は貸主との合意で確認し、次の借主の将来の原状回復義務は貸主と次の借主との契約で定めます。
居抜きと原状回復ではどちらが安いですか？
居抜きが成立すれば工事費・廃棄費を抑え、造作売却収入を得られる可能性があります。ただし、後継テナント探索中の賃料や、不成立後の原状回復費まで含めて比較する必要があります。
居抜き相手はいつまで探せばよいですか？
原状回復に必要な工期、貸主検査・是正期間、契約終了日から逆算して切替期限を決めます。期限ぎりぎりまで探し続けるのは避けます。
厨房機器だけ売って原状回復できますか？
可能な場合があります。原状回復で撤去する設備のうち、中古価値のある自社所有機器だけ先に売却し、その後に残った設備・内装を撤去する方法があります。
居抜きか原状回復かは「出口を二つ持って」判断する
店舗閉店時に居抜きを狙う価値はあります。
特に、状態のよい内装・厨房設備が残っており、次のテナントが使いやすい店舗なら、原状回復工事費を削減し、造作譲渡収入を得られる可能性があります。
ただし、居抜きだけを前提に退去工程を組むと、後継テナントが見つからなかった場合に原状回復へ戻れなくなるリスクがあります。
そのため実務では、
- 原状回復した場合の費用と工期を把握する
- 貸主へ居抜き可否を確認する
- 居抜きの後継テナントを探す
- 成立判断の期限を決める
- 期限までに成立しなければ原状回復へ切り替える
という二つの出口を持った進め方が安全です。
店舗の原状回復範囲そのものについては、店舗閉店の原状回復はどこまで必要？をご覧ください。
居抜き・造作譲渡全体については、居抜き・造作譲渡ガイドで整理しています。
店舗閉店全体の進め方は、店舗閉店ガイドをご覧ください。
原状回復見積はあるものの、居抜きを狙うべきか、すぐ工事へ進むべきか判断できない場合は、お問い合わせから現在の契約条件・退去期限・店舗状況をご連絡ください。
