店舗やオフィスを退去するとき、契約どおり原状回復して返す以外に、内装や設備を残して次のテナントへ引き継ぐ「居抜き退去」を検討できる場合があります。
ただし、居抜きは「原状回復工事をしなくてもよい方法」と単純に考えるものではありません。貸主の意向、賃貸借契約、後継テナントの有無、残す設備の所有権、退去期限など、複数の条件がそろってはじめて成立します。
原状回復は費用がかかりやすい一方、契約内容と工事範囲を確定できれば、自社主導で退去日までの工程を組みやすい方法です。居抜きは工事費や廃棄費を抑えられる可能性がありますが、貸主や後継テナントという相手がいるため、不成立になる可能性も残ります。
どちらか一方を早い段階で決め打ちするのではなく、契約と期限を確認したうえで比較することが重要です。
居抜き退去と原状回復の違い
| 比較項目 | 原状回復して退去 | 居抜き退去 |
|---|---|---|
| 退去時の状態 | 契約で定めた返還状態へ戻す | 内装・設備等を一部または全部残して引き渡す |
| 原状回復工事 | 契約範囲に応じて実施 | 貸主との合意により全部または一部を行わない場合がある |
| 貸主との調整 | 工事範囲・仕様・完了状態を確認 | 居抜きでの引渡し自体について事前確認が必要 |
| 後継テナント | 原則として自社退去とは切り離して進められる | 後継テナントの成立が重要になる |
| 造作・設備 | 撤去・廃棄・売却等を整理 | 後継テナントへ譲渡できる場合がある |
| 費用 | 解体・撤去・復旧費が発生しやすい | 工事費を抑えられる可能性があるが、必ず安くなるとは限らない |
| 工程の確実性 | 比較的管理しやすい | 後継テナントや貸主との調整次第で変わる |
| 不成立時 | 予定した原状回復を進める | 原状回復へ切り替える時間を残しておく必要がある |
両者の違いは「工事をするか、しないか」だけではありません。特に重要なのは、退去期限まで自社で工程をコントロールできるかです。
先に確認するのは賃貸借契約と返還条件
居抜きを検討する場合でも、先に現在の賃貸借契約を確認します。
契約書や特約、工事区分表、入居時資料などから、退去時にどの状態まで戻すことになっているかを整理してください。
「スケルトン返し」と明記されている場合もあれば、入居時の状態への復旧、借主が設置した造作の撤去など、物件ごとに条件が異なります。
居抜きで退去したいからといって、契約上の原状回復義務が自動的になくなるわけではありません。現在の契約を基準に、貸主と「今回はどの範囲を残して引き渡せるか」を調整する必要があります。
原状回復そのものの範囲を整理したい場合は、店舗なら店舗閉店時の原状回復、オフィスならオフィス退去時の原状回復も確認してください。
原状回復を選びやすいケース
退去期限が近い、貸主が居抜きを認めない、後継テナントが見つかる可能性が低い場合は、原状回復を前提に進めた方が日程を管理しやすくなります。
特に、契約終了日までに原状回復工事を完了する条件になっている場合、居抜き募集だけに時間を使うと、不成立になった時点から工事を発注しても間に合わない可能性があります。
また、次のテナントにとって使いにくい特殊な造作や設備が多い物件では、居抜きの買い手が見つかりにくいこともあります。
原状回復を選ぶ場合でも、すぐに解体・廃棄へ進む必要はありません。撤去対象の厨房機器、什器、オフィス家具、OA機器などに買取価値がないかを先に確認すると、処分費を抑えられる場合があります。
居抜き退去を検討する価値があるケース
内装や設備にまだ利用価値があり、同業種または近い用途の後継テナントを見つけやすい物件では、居抜き退去を検討する余地があります。
飲食店なら厨房、ダクト、給排水、カウンターなど、オフィスなら会議室、間仕切り、家具、配線などを次のテナントがそのまま利用できれば、双方にメリットが生まれる可能性があります。
また、原状回復費だけでなく、大型設備や什器の搬出・処分費を減らせる場合もあります。
ただし「設備がきれいだから居抜きできる」というわけではありません。貸主の募集方針や次のテナントの業種、設備の所有権なども関係します。
居抜きなら原状回復費はゼロになる？
一律には言えません。
貸主との合意により、従来必要だった原状回復工事の全部または一部を行わずに引き渡せる場合は、工事費を大きく減らせる可能性があります。
一方で、一部設備だけ撤去する、クリーニングを行う、借主所有でない設備を整理するなど、一定の費用が残る場合もあります。
さらに重要なのが、後継テナントとの造作譲渡契約と、貸主との原状回復に関する合意は同じものではないという点です。
後継テナントへ内装や設備を譲渡する話がまとまっても、それだけで貸主に対する返還義務の扱いが確定したとは限りません。貸主を含めて、どの状態で明け渡すのかを確認しておきます。
貸主承諾を確認する前に後継テナント探しを進めすぎない
居抜き退去では、貸主・管理会社への相談を早い段階で行います。
先に後継テナントとの条件を固めても、貸主が居抜きでの返還や次テナントの入居条件を認めなければ、計画を変更しなければなりません。
貸主へ確認する際は、単に「居抜きで出たい」と伝えるだけではなく、残したい内装・設備、退去予定日、後継テナント募集の進め方などを整理しておくと話を進めやすくなります。
詳しくは居抜き退去で貸主の承諾を確認する方法で整理しています。
後継テナントが決まらなければ原状回復へ切り替える
居抜きで重要なのは、最後まで居抜き成立だけを待たないことです。
後継テナントが決まらないまま原状回復工事の着工可能時期を過ぎると、契約終了日までに明け渡せなくなるおそれがあります。
そのため、居抜き募集と並行して、原状回復の範囲・概算見積・必要工期も確認しておく方が安全です。
例えば「この日までに後継テナント候補が固まらなければ通常退去へ切り替える」という期限を決めます。
切替日は、希望だけで決めるのではなく、原状回復工事の発注、着工、工事期間、貸主確認、是正期間まで含めて明け渡し日から逆算します。
後継テナント探しの進め方は居抜きの後継テナントを探す方法も参照してください。
造作・設備は誰のものかを確認する
居抜きで残せそうに見える設備でも、現在の借主が自由に譲渡できるとは限りません。
自社購入品、リース品、貸主設備、前テナントから引き継いだ設備などを分けて確認します。
特にリース中の厨房機器、複合機、通信機器などは、借主が所有していない場合があります。貸主設備についても、後継テナントとの造作譲渡対象に含めないよう確認が必要です。
譲渡対象が決まったら、何を有償で譲るのか、何を無償で残すのか、故障・不具合の扱いをどうするのかを整理します。
閉店時の造作売却全体については店舗閉店時の造作譲渡も確認してください。
店舗とオフィスで居抜き退去の考え方は変わる
店舗の場合
飲食店、美容室、クリニック、小売店などでは、業種ごとの設備や内装が次のテナントにとって価値を持つ場合があります。
特に厨房、給排水、ダクト、カウンターなどの工事費が大きい物件では、同業種の後継テナントが見つかれば居抜きとの相性がよい場合があります。
一方、設備が古い、特殊すぎる、次のテナントの用途が異なるといった場合は、造作が価値ではなく撤去対象になることもあります。
オフィスの場合
オフィスでも、会議室、間仕切り、受付、家具、内装などを残した居抜き退去が成立する場合があります。
ただし、ビル側の工事区分や指定業者、設備仕様、セキュリティなど店舗とは異なる確認事項があります。
オフィスの場合も「居抜きなら原状回復不要」と先に決めず、現在の契約上の原状回復範囲と、居抜きで残せる範囲を分けて確認します。
費用だけで居抜きを選ばない
居抜きは原状回復費を減らせる可能性があるため、費用面だけを見ると魅力的に見えます。
しかし、後継テナント探しが長引けば、その間の賃料負担や退去スケジュールへの影響が生じる場合があります。
仲介や造作譲渡の支援を依頼する場合には、その費用や契約条件も確認します。
原状回復の場合も、最初の見積金額だけで判断せず、契約上必要な工事か、数量・単価は妥当か、買取できる設備まで処分対象になっていないかを確認します。
比較するときは「原状回復工事費」対「0円」という見方ではなく、退去完了までに必要な総コストと時間で考える方が実務的です。
居抜きと原状回復を決める7つの確認
- 契約上の返還状態を確認する
原状回復・スケルトン・入居時状態など、現在の義務を先に確認します。 - 貸主へ居抜きの可否を確認する
借主だけで居抜き退去を決定しません。 - 残せる造作・設備を整理する
自社所有、貸主所有、リース品などを分けます。 - 居抜きの需要を確認する
同業種の後継テナント候補が見つかりやすい物件かを考えます。 - 原状回復の見積と工期も取る
居抜きが不成立になった場合の代替工程を準備します。 - 居抜きを断念する期限を決める
原状回復工事と貸主確認が明け渡し日までに終わる日から逆算します。 - 成立条件を書面で確認する
何を残すか、何を撤去するか、原状回復をどこまで免除・変更するかを関係者間で確認します。
居抜き退去と原状回復のよくある質問
居抜き退去なら原状回復をしなくてもよいですか？
自動的に不要になるわけではありません。現在の契約で原状回復義務がある場合、居抜きでどの範囲を残して引き渡すかを貸主と確認する必要があります。
後継テナントが決まれば原状回復義務はなくなりますか？
後継テナントが決まったことだけで判断しません。貸主を含め、現在の借主の返還条件をどのように変更するのかを確認します。
造作譲渡契約を結べば居抜き退去できますか？
造作譲渡と貸主への物件返還は別の関係です。後継テナントとの造作譲渡条件だけでなく、貸主の承諾や賃貸借条件も確認します。
居抜きと原状回復はどちらが安いですか？
居抜きで原状回復や処分の範囲を減らせれば費用を抑えられる可能性があります。ただし、後継テナント探し、仲介、残置設備の整理、賃料負担なども含めて比較する必要があります。
いつまで居抜きの後継テナントを探せばよいですか？
原状回復へ切り替えても契約終了日までに工事・確認・是正を終えられる時点から逆算します。後継テナント探しだけで退去期限を使い切らないことが重要です。
オフィスでも居抜き退去できますか？
可能なケースがあります。会議室、間仕切り、家具などを後継テナントが引き継ぐ例もあります。ただし、契約、ビルルール、工事区分、貸主意向などを確認します。
居抜きを狙う場合も原状回復の準備を止めない
居抜き退去には、原状回復費や廃棄費を抑え、内装・設備を次へ活かせる可能性があります。
一方で、貸主の承諾や後継テナントの成立が必要になるため、通常の原状回復より不確定要素が多い方法でもあります。
実務では、居抜きの可能性を探りながら、原状回復の範囲・見積・工期も並行して確認しておく方が、退去期限を守りやすくなります。
居抜き退去の全体像は居抜き・造作譲渡、原状回復の確認は原状回復・B工事から確認できます。
自社物件で居抜きを狙えるか、通常の原状回復へ進むべきか判断しにくい場合は、お問い合わせから相談できます。
