店舗を居抜きで退去し、内装や厨房設備、什器などを次のテナントへ引き継ぐ場合、「造作譲渡契約書」を作成することがあります。
ただし、造作譲渡契約書だけを作れば居抜き退去が完了するわけではありません。
店舗の居抜きでは、現在の借主と後継者の造作譲渡だけでなく、現在の借主と貸主との退去条件、後継者と貸主との新しい賃貸借契約などが同時に関係します。
造作譲渡契約書は、「何を・いくらで・いつ・どの状態で引き渡すか」を新旧テナント間などで明確にする書面です。貸主との賃貸借契約や原状回復条件まで自動的に変更する書面ではありません。
この記事では、造作譲渡契約書に記載しておきたい項目と、居抜き退去で特に間違えやすい貸主承諾・賃貸借・原状回復との関係を整理します。
造作譲渡契約とは
造作譲渡とは、店舗に設置された内装、設備、厨房機器、什器などを、現在の所有者から別の事業者へ引き継ぐ取引です。
飲食店であれば、厨房機器、カウンター、テーブル、椅子、照明、造作棚などが対象になることがあります。美容室であれば、シャンプー台、セット面、鏡、什器などが対象になることがあります。
何が対象になるかは店舗ごとに異なります。
また、店内にある設備のすべてを現在の借主が自由に譲渡できるとは限りません。
- 現在の借主が購入した設備
- 貸主が所有している設備
- リース・レンタル中の設備
- 前テナントから引き継いだ設備
- 建物設備と一体化している設備
こうしたものが混在しているため、造作譲渡ではまず所有関係と譲渡可能な範囲を整理する必要があります。
居抜きと造作譲渡そのものの違いは、居抜きと造作譲渡の違いで詳しく整理しています。
造作譲渡契約書は「何を引き継いだか」を残すための書面
造作譲渡では、口頭だけで条件を決めると、引渡し後に認識の違いが生じやすくなります。
例えば、次のようなケースです。
- 冷蔵庫も譲渡対象だと思っていたが、売主が持ち出した
- 厨房機器が引渡し直後に故障した
- 撤去する設備と残す設備の認識が違った
- 造作譲渡代金に消費税等を含むか認識が違った
- 貸主の承諾が得られず後継者が入居できなかった
- 新しい賃貸借契約が成立しなかったのに造作代金だけ支払われた
こうした問題を減らすために、対象物、金額、支払い、引渡し、設備状態、解除条件などを書面で整理します。
造作譲渡契約書は法律上必ず作らなければならないのか
造作譲渡契約について、「契約書がなければ契約そのものが成立しない」と一律に考える必要はありません。
契約は、原則として当事者間の申込みと承諾によって成立します。法令に特別の定めがある場合を除き、契約成立のために書面作成が必要とは限りません。
ただし、居抜き店舗の造作譲渡は、設備の種類や金額が多く、さらに賃貸借契約とも関係します。
そのため、「契約を成立させるためだけ」ではなく、「後から条件を確認できるようにするため」に契約書を作成する意味が大きい取引と考えた方が実務的です。
造作譲渡契約書に記載しておきたい項目
1．譲渡人と譲受人
誰から誰へ譲渡するのかを明確にします。
法人の場合は法人名、所在地、代表者などを記載し、個人事業の場合も当事者が特定できる内容にします。
2．対象店舗
造作が設置されている店舗を特定します。
住所だけでなく、建物名、階数、区画番号などがある場合は、それらも含めた方が分かりやすくなります。
3．譲渡する造作・設備・什器
最も重要なのが譲渡対象です。
契約書本文に「店舗内の設備一式」とだけ書くより、別紙の設備目録を作成して対象を特定する方が実務上は整理しやすくなります。
| 確認項目 | 記載例 |
|---|---|
| 品目 | 業務用冷蔵庫 |
| メーカー | メーカー名 |
| 型式 | 型番 |
| 数量 | 1台 |
| 状態 | 使用中／不具合あり等 |
| 所有関係 | 譲渡人所有 |
| 備考 | 付属品、修理履歴など |
写真を添付しておく方法もあります。
特に厨房機器や高額設備では、同じ種類の設備が複数ある場合もあるため、対象が分かるようにしておきます。
4．譲渡しないもの
譲渡対象だけでなく、売主が撤去・持ち出すものも明確にしておくと認識違いを減らせます。
例えば、POSレジ、パソコン、個人所有の備品、リース品などです。
5．造作譲渡代金
譲渡価格を記載します。
税込・税抜の扱い、付随費用を含むのかなども明確にします。
造作価格は、当初の内装工事費だけで決まるものではありません。設備の状態、残存価値、業態との適合性、物件条件、後継者需要、退去期限などを踏まえて考えます。
価格の考え方は造作譲渡価格の決め方、設備等の評価は造作譲渡の査定ポイントも確認してください。
6．支払方法と支払時期
金額だけでなく、いつ、どの方法で支払うかを決めます。
特に居抜きでは、造作譲渡契約の締結日と、後継テナントの賃貸借契約の成立日がずれる場合があります。
そのため、単純に「契約締結時に全額支払う」と決める前に、新しい賃貸借契約が成立しなかった場合をどうするかまで検討します。
7．引渡し日
いつから造作を引き渡すのかを決めます。
現在の借主の退去日、後継テナントの入居開始日、鍵の引渡しなどとの整合も確認します。
8．引渡し時の状態
中古設備をそのまま譲渡する場合、引渡し時の状態をどう扱うかを明確にします。
造作譲渡では「現状有姿」という表現が使われることがありますが、この言葉だけですべての責任関係が自動的に解決するわけではありません。
分かっている故障や不具合、使用できない設備などがあれば、具体的に記載しておく方が安全です。
9．不具合が見つかった場合の責任
引渡し後に設備の不具合が見つかった場合、どの範囲まで誰が対応するのかを決めます。
例えば、引渡し前から判明していた不具合と、引渡し後に発生した故障を同じ扱いにする必要はありません。
設備の年式や状態によっても合理的な条件は変わるため、テンプレートをそのまま使うのではなく、実際の設備状況に合わせて整理します。
10．撤去・処分が必要になった場合の負担
後から「この設備は使わないので撤去したい」となった場合の負担も問題になります。
誰が撤去費を負担するか、貸主から撤去を求められた場合にどうするかを確認しておくと、引渡し後の紛争を減らせます。
11．解除条件
居抜きの造作譲渡では、造作の売買だけ成立しても、後継者が店舗へ入居できなければ取引全体が成立しにくいケースがあります。
例えば、次のようなケースです。
- 後継テナントが貸主の審査に通らない
- 貸主と新しい賃貸借条件で合意できない
- 貸主が居抜き状態での引渡しを認めない
- 予定していた業態での入居が認められない
こうした場合に、造作譲渡契約をどう扱うのかを決めておく必要があります。
造作譲渡契約書と店舗賃貸借契約は別の契約
居抜き取引で特に混同しやすい点です。
一般的な居抜きでは、次の3つの関係があります。
| 当事者 | 主な内容 |
|---|---|
| 現在の借主 × 貸主 | 現在の賃貸借契約の終了、退去・返還条件 |
| 現在の借主 × 後継者 | 造作・設備などの譲渡 |
| 後継者 × 貸主 | 新しい店舗賃貸借契約 |
この3つは同じ契約ではありません。
現在の借主と後継者が造作譲渡契約を締結しても、それだけで後継者に店舗を借りる権利が発生するとは限りません。
後継者が貸主の審査を受け、賃貸条件について合意し、新しい賃貸借契約を締結する形も一般的に考えられます。
造作譲渡契約書だけで原状回復義務がなくなるわけではない
現在の借主と後継者が「内装や設備をそのまま引き継ぐ」と合意しても、貸主との賃貸借契約上の返還義務が自動的に変更されるわけではありません。
例えば賃貸借契約でスケルトン返しが定められている場合、後継者が見つかっただけで当然にスケルトン返しが不要になるとは限りません。
貸主がどの範囲まで残置を認めるのか、現在の借主をどの状態で退去させるのかを確認します。
貸主への相談については、居抜き退去で貸主の承諾を得るときの確認事項で整理しています。
賃借権を譲渡する場合は別に考える
居抜き取引では「店舗をそのまま次の人に引き継ぐ」という表現が使われるため、造作譲渡と賃借権譲渡が混同されることがあります。
しかし、造作を譲渡することと、店舗の賃借権そのものを譲渡することは別です。
現在の借主との賃貸借契約を終了し、後継テナントが貸主と新しい賃貸借契約を締結するのであれば、造作の譲渡と賃貸借は別々に進みます。
一方で、実際に現在の借主の賃借権を第三者へ譲渡したり、転貸したりする場合は、貸主の承諾が問題になります。
「居抜きだから自動的に賃借権も譲渡される」と考えず、実際にどの契約方式を取るのか確認してください。
貸主の確認は造作譲渡契約を結ぶ前に進める
造作譲渡価格や設備の引渡し条件だけ先に決め、最後に貸主へ相談すると、取引全体が止まる可能性があります。
確認したいのは、例えば次の点です。
- 居抜き状態での退去を検討できるか
- 残してよい設備・撤去が必要な設備
- 後継テナントの業種制限
- 後継テナントの審査方法
- 新しい賃貸借契約の条件
- 後継者が決まらなかった場合の原状回復
- 現在の借主の最終的な退去期限
造作譲渡と賃貸借を別々に扱いつつ、進行スケジュールは連動させる必要があります。
無料の雛形・テンプレートを使うときの注意点
インターネット上には造作譲渡契約書の雛形があります。
項目を把握するための参考にはなりますが、店舗ごとの条件が違うため、そのまま署名するのではなく実際の取引内容に合わせて確認します。
特に調整しやすいのは次の部分です。
- 譲渡対象物
- 対象外設備
- 設備状態
- 既知の不具合
- 譲渡価格
- 支払条件
- 引渡し条件
- 貸主承諾との関係
- 新しい賃貸借契約が成立しなかった場合
- 解除条件
- 撤去費用・修理費用の負担
高額な造作譲渡や、店舗設備の所有関係が複雑な場合は、仲介会社や法律の専門家などに契約内容を確認してもらう選択肢もあります。
造作譲渡契約書に印紙は必要？
「造作譲渡契約書」という名称だけで、印紙税の有無や金額を一律に判断することはできません。
印紙税では、書類のタイトルだけではなく、その文書によってどのような契約内容を証明しているかが問題になります。
例えば、単なる動産の譲渡なのか、営業の譲渡に当たる内容まで含んでいるのかなどによって判断が変わる可能性があります。
そのため、「造作譲渡契約書なら必ず○円」といった情報だけで処理せず、実際の契約内容に応じて税務署・税理士等へ確認する方が安全です。
造作譲渡契約を進める順番
閉店する店舗側では、次の順番で進めると整理しやすくなります。
- 現在の賃貸借契約と原状回復条件を確認する
- 貸主・管理会社へ居抜き退去の可否を相談する
- 店舗内の設備と所有者を整理する
- 譲渡対象と持ち出すものを分ける
- 後継テナント候補と条件を調整する
- 貸主による後継テナントの審査・賃貸条件調整を進める
- 造作譲渡の対象・価格・支払・引渡し条件を固める
- 造作譲渡契約書を作成する
- 新しい賃貸借契約との成立条件を確認する
- 設備・鍵・店舗を引き渡す
この順番で重要なのは、造作譲渡契約書だけを単独で完成させないことです。
貸主の承諾、後継者の入居審査、新しい賃貸借契約、現在の借主の退去条件と同時に進めます。
よくある質問
造作譲渡契約書は必ず必要ですか？
造作譲渡契約について、すべての場合に法律上書面が契約成立の必須条件になるわけではありません。ただし、対象設備、金額、引渡し、責任範囲などの認識違いを防ぐため、実務上は契約内容を書面で明確にしておくことが有効です。
造作譲渡契約書と居抜き契約書は同じですか？
「居抜き契約書」という言葉が使われることはありますが、何を指しているか確認が必要です。造作譲渡契約、店舗賃貸借契約、貸主との退去条件合意などはそれぞれ別の内容です。
造作譲渡契約書を結べば原状回復は不要ですか？
自動的に不要になるわけではありません。現在の借主の原状回復・返還義務は貸主との賃貸借契約や個別の合意に基づいて確認します。
貸主は造作譲渡契約の当事者ですか？
新旧テナント間で造作を譲渡する場合、貸主が造作譲渡契約そのものの当事者でないケースもあります。ただし、店舗を居抜き状態で返還できるか、後継者が入居できるかは貸主との関係があるため、事前調整が必要です。
後継者が賃貸借審査に落ちた場合はどうなりますか？
造作譲渡契約でどのような条件を定めたかによります。後継者が店舗を借りられない場合に造作譲渡契約を解除できるのか、支払済み代金をどう扱うのかなどを事前に整理しておく必要があります。
「現状有姿」と書けば設備故障の責任はなくなりますか？
「現状有姿」と書くだけで、あらゆるケースの責任関係が一律に決まると考えない方が安全です。分かっている故障や不具合、設備状態、引渡し後の責任範囲などを具体的に整理します。
造作譲渡契約書には印紙が必要ですか？
書類名だけでは判断できません。文書に記載された取引内容によって印紙税上の扱いが変わる可能性があるため、具体的な契約内容をもとに確認してください。
契約書だけでなく、居抜き退去全体の条件を揃えて進める
造作譲渡契約書で確認したい中心項目は、譲渡対象、価格、支払い、引渡し、設備状態、責任範囲、解除条件です。
ただし店舗の居抜きでは、それだけでは足りません。
現在の借主と貸主の退去条件、現在の借主と後継者の造作譲渡、後継者と貸主の新しい賃貸借を分けて整理し、それぞれの成立時期を連動させることが重要です。
造作譲渡契約書を作成する前に、現在の賃貸借契約、貸主の意向、設備の所有権、後継者の入居条件まで確認しておけば、契約後に原状回復へ戻る、設備を撤去し直すといった問題を減らしやすくなります。
居抜き退去や造作譲渡について、どの契約・条件から整理すべきか分からない場合は、店舗・オフィスの退去について相談するから相談できます。
