店舗やオフィスを退去するとき、内装解体・スケルトン工事の金額が妥当か確認する方法の一つが相見積もりです。
ただし、複数社から見積書を集めれば、そのまま比較できるわけではありません。
例えば、A社は厨房設備・ダクト・廃材処理まで含み、B社は内装解体だけ、C社は夜間作業費を別途としている場合、総額だけを並べても意味がありません。
内装解体の相見積もりで重要なのは、各社へ同じ完成状態・同じ撤去範囲・同じ施工条件を渡すことです。
そのうえで価格差が出た項目を確認すると、「なぜこの会社だけ高いのか」「安い見積に何が入っていないのか」が見えやすくなります。
この記事では、内装解体・スケルトン工事の相見積もりを取るときに揃えたい条件と、受け取った見積を比較する方法を整理します。
解体見積そのものの基本的な読み方については、店舗の解体見積はどこを見る？をご覧ください。
相見積もりの目的は「一番安い会社を探すこと」だけではない
相見積もりを取る最大の目的は、複数社の価格を並べることではありません。
同じ工事について複数社の積算を見ることで、
- 必要な工事項目が何か
- 数量の考え方が妥当か
- 廃材処理費に大きな差がないか
- 追加費用になりそうな項目は何か
- 工期に無理がないか
を確認できます。
例えば3社を比較して、解体作業費はほぼ同じなのに、1社だけ廃材処分費が大きく違うのであれば、その項目を詳しく確認する材料になります。
逆に、最安値の会社だけ設備撤去や石綿関連費用が入っていないなら、契約後に追加される可能性があります。
相見積もりを取る前に揃える8項目
- 物件の返還状態
- 撤去する内装・造作の範囲
- 設備の撤去・残置・売却区分
- 残置物の量
- 廃材処理の範囲
- 施工時間・搬出条件
- 石綿調査・追加費用の扱い
- 工期・貸主検査・明渡期限
1．物件の返還状態を全社で揃える
相見積もりを取る前に、貸主へどの状態で返す必要があるのか確認します。
例えば、
- 借主造作のみ撤去
- 入居時の状態へ復旧
- 床・壁・天井まで撤去
- 完全なスケルトン返し
では必要工事が違います。
A社へ「スケルトン返し」、B社へ「内装撤去」とだけ伝えれば、各社が想定する完成状態が違う可能性があります。
できれば、
- 賃貸借契約書
- 原状回復特約
- 貸主・管理会社の工事指示
- 図面
を確認し、返還状態を明確にしてから見積依頼します。
返還範囲については、店舗閉店の原状回復はどこまで必要？で詳しく整理しています。
2．撤去する内装・造作の範囲を揃える
次に、具体的に何を壊すのかを揃えます。
例えば、
- 間仕切り壁
- 天井
- 床仕上げ
- カウンター
- 造作家具
- 厨房土間
- 防水
- 看板
などです。
可能であれば図面上で、
- 撤去
- 残置
- 復旧
を色分けするなどして渡すと、会社ごとの解釈差を減らせます。
口頭説明だけでは条件がずれやすい
「全部きれいにしてください」
「元に戻してください」
という依頼だけでは、各施工会社が考える工事範囲が違う可能性があります。
相見積もりでは、できるだけ図面・写真・撤去リストを使います。
3．設備の撤去・残置・売却区分を揃える
特に飲食店、美容室、クリニックなどでは、設備範囲によって金額が大きく変わります。
例えば、
- 業務用冷蔵庫
- 製氷機
- 空調
- 排気ダクト
- 給排水
- ガス設備
- 看板
- 照明
をどうするか決めます。
各設備を、
- 解体業者が撤去・処分する
- 買取会社が搬出する
- 自社で持ち出す
- 貸主承認を得て残す
に分けます。
買取予定設備が一社だけ処分対象になっていないか
例えば、A社には「冷蔵庫は買取会社が撤去」と伝えたのに、B社には伝えていなければ、B社だけ冷蔵庫の撤去処分費が加算されます。
この差を「B社は高い」と判断するのは適切ではありません。
解体見積を比較する前に、設備区分を統一します。
4．残置物の量を揃える
店舗内に家具・在庫・食器・段ボールなどが残っていれば、その処分費が見積へ入ることがあります。
例えば、
- テーブル20台
- 椅子60脚
- 食器
- 在庫
- 事務用品
- 販促物
などです。
一社は現状のまま残置物込み、別の一社は「すべて借主が搬出済み」と想定しているなら、金額は一致しません。
相見積もり中に残置物を減らしたら全社へ伝える
見積依頼後に、
- 什器を売却した
- 在庫を搬出した
- 別店舗へ備品を移動した
場合は、比較対象となる各社へ同じ変更を伝えます。
必要であれば再見積を依頼します。
5．廃材処理の範囲を揃える
内装解体では、解体作業そのものとは別に大量の廃材処理が発生します。
見積では、
- 廃材搬出
- 積込
- 収集運搬
- 中間処理
- 処分
などを分けて計上する場合があります。
一方、すべて「廃材処分一式」とする会社もあります。
そのため総額だけではなく、廃材処理がどこまで含まれるか確認します。
トラック台数・重量・容積の前提も確認する
例えば、
A社：4t車4台
B社：4t車7台
のように想定量が違えば、処分費も大きく変わります。
「どちらが正しいか」を発注者が即断する必要はありません。
なぜ数量差が生じているのかを各社へ確認します。
廃棄物処理だけを安い会社へ切り離せばよいとは限らない
内装解体などの建設工事で生じる建設廃棄物は、原則として発注者から直接工事を請け負った元請業者が排出事業者となります。
そのため、単純に、
「処分だけ一番安い別会社へ頼めばよい」
とは限りません。
相見積もりでは、
- 誰が元請になるか
- 廃棄物を誰が処理するか
- 処理費がどこまで含まれるか
も確認します。
6．施工時間・搬出条件を揃える
同じ内装解体でも、作業時間と搬出条件によって費用は変わります。
例えば、
- 日中施工
- 夜間施工
- 深夜搬出
- 休日工事
- エレベーター使用制限
- 階段搬出
- 長距離の共用部搬出
- 交通誘導員配置
などです。
A社は日中施工、B社は全工程を夜間と想定しているなら、単純に価格比較できません。
管理会社の工事規則を全社へ渡す
ビル・商業施設では、
- 施工可能時間
- 搬出可能時間
- 養生方法
- 使用可能なエレベーター
- 工事申請期限
などが決まっている場合があります。
管理会社から工事規則を入手し、相見積もり先へ同じ資料を渡します。
7．石綿調査・追加費用の扱いを揃える
建築物の解体・改修では石綿の事前調査が必要になります。
相見積もりでは、
- 事前調査費を含むか
- 分析が必要な場合は別途か
- 石綿含有建材が確認された場合の除去費は別途か
を確認します。
一社だけ石綿関係をすべて見積外としていれば、その会社の初期見積が安く見える可能性があります。
見積外項目を比較する
相見積もりでは、各社の「含まれるもの」だけでなく「含まれないもの」を比較します。
例えば、
- 石綿除去
- 想定外の二重壁
- 床下埋設物
- 追加残置物
- 貸主追加指示
などです。
追加費用が発生する条件まで揃えると、最終金額を比較しやすくなります。
8．工期・貸主検査・明渡期限を揃える
価格だけでなく、工事完了予定日も比較します。
例えば、
A社：200万円・工期10日
B社：180万円・工期20日
だった場合、B社の工事期間中に追加で賃料が発生するなら、閉店全体の費用はB社の方が高くなる可能性があります。
比較するときは、
- 最短着工日
- 工事日数
- 貸主検査日
- 是正工事期間
- 最終明渡日
を確認します。
相見積もり依頼時に各社へ渡す資料
できる範囲で、次の資料を同じセットにして渡します。
- 物件住所
- 店舗・オフィス面積
- 平面図
- 設備図面
- 現況写真
- 原状回復・返還条件
- 撤去範囲を示した図面
- 残す設備一覧
- 撤去する設備一覧
- 残置物一覧
- 管理会社の工事規則
- 希望着工日
- 明渡期限
資料が揃っていない場合でも、少なくとも各社へ同じ説明を行うことが重要です。
現地調査はできるだけ同じ状態で受ける
A社の現地調査時には大量の残置物があり、B社の調査前にすべて撤去した場合、見積条件が変わります。
同時期・同じ現況で調査してもらう方が比較しやすくなります。
途中で条件が変わった場合は、先に調査した会社にも変更内容を伝えます。
相見積もりで比較するのは総額だけではない
見積書が揃ったら、少なくとも次の項目を比較します。
- 総額
- 解体作業費
- 設備撤去費
- 廃材処理費
- 養生費
- 搬出・車両費
- 夜間・休日費
- 現場管理費
- 石綿関係費
- 諸経費
- 見積外項目
- 追加費用条件
- 工期
見積書の項目名が違う場合は組み替えて比較する
各会社が同じ名称で見積を出すとは限りません。
例えば、
A社：「共通仮設費」
B社：「養生・搬出費」
C社：「現場諸経費」
の中に似た費用が含まれている場合があります。
名称だけで判断せず、それぞれ何の費用か確認します。
安い見積に「入っていないもの」を探す
一社だけ大幅に安い場合、その会社が優秀だから安い可能性もあります。
一方で、単純な見積漏れの可能性もあります。
例えば、
- 廃棄処分費が別途
- 厨房設備撤去が別途
- 養生費が別途
- 石綿調査が別途
- 夜間割増が別途
であれば、契約後の最終総額は大きく変わります。
価格差が大きいときは「なぜ安いのか」も確認します。
高い見積にも理由を聞く
逆に一社だけ高い場合も、
- 他社が漏らしている工事を含んでいる
- より多い廃材量を想定している
- 安全対策・養生を厚く見ている
- 短工期のため人員を増やしている
可能性があります。
高い見積への具体的な確認方法は、内装解体の見積が高いときは？をご覧ください。
「労務費が高いから下げて」は比較の目的にしない
現在の建設業では、適正な労務費や安全衛生経費を確保する方向で取引ルールが整備されています。
そのため、相見積もりは、
「A社の人件費が安いから、B社もそこまで下げてください」
という使い方より、
- 施工人数に差がある理由
- 工期に差がある理由
- 施工方法が違う理由
- 工事範囲が違う理由
を確認するために使います。
不要な工事・数量・条件を減らすことと、安全に工事するために必要な費用を削ることは分けて考えます。
相見積もりだと業者へ伝えてよい？
複数社へ見積依頼していることを伝えること自体は問題ありません。
ただし、目的を、
「とにかく最安値にしてください」
ではなく、
「同じ返還条件で工事内容と金額を比較したい」
とした方が、条件を整理しやすくなります。
他社の見積書をそのまま渡す必要はない
比較結果をもとに現在の施工会社へ確認する場合、必ずしも他社見積書そのものを渡す必要はありません。
例えば、
- 廃材想定量が他社と大きく違う
- 設備撤去の範囲が違う
- 工期と人数が違う
- 養生費の考え方が違う
という差を示し、その理由を確認できます。
他社価格を使って単純に値切るより、価格差の原因を解消することを優先します。
指定業者の場合はどうする？
店舗・オフィスの原状回復では、貸主指定業者やB工事業者でなければ施工できない場合があります。
その場合、相見積もりを取っても、他社へそのまま発注できるとは限りません。
それでも参考見積が役立つことがあります。
参考見積として工事範囲・価格差を確認する
同じ返還条件で他社から参考見積を取り、
- 数量
- 工事範囲
- 設備撤去
- 廃材量
- 施工日数
を比較すれば、指定業者の見積へ確認する材料になります。
ただし、指定業者には、
- 建物独自の工事ルール
- 夜間施工
- 管理会社との調整
- 特殊な安全対策
が求められており、参考業者にはそれらが入っていない可能性があります。
単純な価格差だけで「指定業者が高すぎる」と判断しません。
相見積もりで発注先を選ぶ判断軸
最終的には、価格以外も含めて判断します。
例えば、
- 返還条件を正しく理解しているか
- 見積説明が具体的か
- 追加費用条件が明確か
- 廃棄物処理が明確か
- 工事規則へ対応できるか
- 期限内に施工できるか
- 貸主検査後の是正へ対応できるか
- 連絡・工程管理が適切か
です。
業者選びそのものについてはART-279で詳しく扱います。
「安いが追加費用の可能性が大きい会社」は総額で考える
例えば、
A社：180万円・主要項目込み
B社：150万円・廃材量超過や夜間費用は別途
という場合、B社が必ず30万円安いわけではありません。
どの条件で追加費用が発生するのか確認し、最終的な支払額を想定します。
価格差が出たら確認する順番
- 完成状態が同じか
- 撤去範囲が同じか
- 数量が同じか
- 設備撤去範囲が同じか
- 残置物量が同じか
- 廃材処理範囲が同じか
- 施工時間・搬出条件が同じか
- 石綿・追加費用条件が同じか
- 工期が同じか
この順番で確認すると、総額差の原因を見つけやすくなります。
相見積もり依頼のチェックリスト
- 貸主が求める返還状態を確認した
- 同じ図面を各社へ渡した
- 同じ撤去範囲を指定した
- 残す設備を伝えた
- 売却する設備を伝えた
- 残置物量を揃えた
- 工事規則を全社へ渡した
- 施工時間を伝えた
- 搬出条件を伝えた
- 石綿調査の扱いを確認した
- 見積外項目を確認した
- 追加費用条件を確認した
- 着工可能日・工期を確認した
- 貸主検査・是正対応を確認した
内装解体の相見積もりについてよくある質問
内装解体は相見積もりを取った方がよいですか？
業者を自由に選べる案件であれば、価格・工事範囲を確認する材料になります。ただし複数社へ同じ条件を渡さなければ、正確な比較にはなりません。
何社くらいから見積を取ればよいですか？
社数そのものより、各社への現地調査対応や条件整理ができる範囲で複数社を比較することが重要です。数を増やしすぎて条件管理ができなくなるより、同じ条件で比較できることを優先してください。
相見積もりであることを伝えてもよいですか？
問題ありません。同じ施工条件で内容と金額を比較していることを伝えるとよいでしょう。
他社見積を見せて値下げ交渉してもよいですか？
価格交渉の材料にすることはできますが、先に工事範囲・数量・施工条件が同じか確認してください。条件が違う見積を根拠に単純な値下げを求めても適切な比較にはなりません。
一番安い業者を選べばよいですか？
最安値だけでは判断できません。見積漏れ、追加費用、工期、廃棄物処理、貸主検査後の対応まで確認してください。
指定業者でも相見積もりを取れますか？
他社への発注が認められない場合でも、参考見積を取得して工事範囲・数量・価格差を確認できることがあります。実際に施工業者を変更できるかは契約・貸主条件によります。
現地調査なしの見積でも比較できますか？
初期の概算比較には使える場合がありますが、最終発注では現地条件によって金額が変わる可能性があります。特に設備・搬出条件・残置物が多い店舗では現地確認を受けた方が比較しやすくなります。
見積項目の名称が各社で違う場合はどうしますか？
項目名ではなく、具体的に何を含む費用なのか確認します。似た費用を同じカテゴリーへ整理して比較してください。
相見積もりは「同じものを同じ条件で比べる」ことがすべて
内装解体の相見積もりで確認するのは、単純な見積総額ではありません。
各社で、
- 返還状態
- 撤去範囲
- 設備・残置物
- 数量・単価
- 廃材処理
- 施工・搬出条件
- 石綿・追加費用条件
- 工期・明渡期限
を揃えます。
そのうえで価格差が出た項目を確認すれば、「本当に高い見積」と「内容が充実しているため高く見える見積」を分けやすくなります。
相見積もりは、必要な人件費や安全対策を削って最安値を作るためのものではありません。
同じ返還状態を、期限内に、必要な法令・安全条件を満たして実現する中で、不要な費用を見つけるための比較として使います。
見積全体の読み方は、店舗の解体見積はどこを見る？をご覧ください。
現在の見積が高いと感じている場合は、内装解体の見積が高いときは？で、見直す順番を整理しています。
店舗・オフィスの撤去・廃棄全体については、撤去・廃棄ガイドをご覧ください。
複数の見積を持っているものの、工事項目・廃材処理・追加条件が違って比較できない場合は、お問い合わせから現在の退去条件と見積状況をご連絡ください。
