店舗を閉店するとき、原状回復・スケルトン工事の費用を抑える方法として「居抜き退去」があります。
内装や厨房設備、店舗什器などを残したまま次のテナントへ引き継げれば、大規模な撤去工事を行わずに退去できる可能性があります。
さらに、造作や設備に価値があれば、次のテナントから造作譲渡代金を受け取れることもあります。
ただし、居抜きで退去できれば「退去費用がすべてゼロになる」という意味ではありません。
解約予告期間中の賃料、仲介・造作譲渡に関する手数料、残さない設備の撤去、部分補修、保証金の償却などが残る場合があります。
また、後継テナントが見つからなかったり、貸主の承諾を得られなかったりすれば、最終的に通常の原状回復・スケルトン工事へ切り替える必要があります。
居抜き退去の費用は、「居抜きが成立した場合」と「成立しなかった場合」の2つを同時に予算化して考えることが重要です。
この記事では、居抜き退去で確認したい7つの費用と、造作譲渡代金などを差し引いた実質的な退去コストの考え方を整理します。
居抜きと通常の原状回復をどちらにするか迷っている場合は、店舗閉店は居抜きと原状回復のどちらを選ぶ？もご覧ください。
居抜き退去とは
居抜き退去とは、現在の店舗にある内装・設備・什器などの一部または全部を残し、次のテナントへ引き継いだ状態で退去する方法です。
典型的には、
- 現在の借主が閉店を決める
- 貸主・管理会社へ居抜き退去を相談する
- 後継テナントを探す
- 残す造作・設備を決める
- 必要なら造作譲渡契約を締結する
- 後継テナントが貸主と新たな賃貸借契約を締結する
- 貸主と現借主の返還条件を確定する
- 店舗を引き渡す
という流れになります。
現在の借主と次の借主だけで決めれば成立するものではありません。
居抜き退去には貸主の承諾が必要
賃貸借契約で原状回復・スケルトン返しが定められている場合、借主の判断だけで内装を残して退去することはできません。
貸主・管理会社と、
- 居抜き募集をしてよいか
- どの造作・設備を残してよいか
- 次のテナントの業態
- 現在の原状回復義務をどう扱うか
- 不成立時はどうするか
を確認します。
貸主への相談方法については、居抜き退去で貸主の承諾を得るには？をご覧ください。
居抜き退去で確認する7つの費用
- 解約予告期間中の賃料・共益費
- 居抜き仲介・造作譲渡に関する手数料
- 貸主承諾に伴う費用がある場合の負担
- 譲渡しない設備・私物の撤去・処分費
- 部分補修・貸主指定工事
- 居抜き不成立時の原状回復・スケルトン工事
- 敷金・保証金の償却・精算
1．解約予告期間中の賃料・共益費
居抜きで退去する場合でも、賃貸借契約の解約手続きは必要です。
例えば契約で6か月前の解約予告が定められているからといって、すべての物件が同じ期間というわけではありません。
まず自社の契約書で、
- 解約予告期間
- 契約終了日
- 中途解約条件
- 即時解約条項
を確認します。
後継テナント探しをしている間も賃料は発生する
居抜き募集を開始したからといって、現在の賃料負担が止まるわけではありません。
契約が続いている間は、契約に基づく賃料・共益費等を予算へ入れます。
そのため、後継テナント探しに時間がかかるほど、原状回復費を抑えられても賃料負担が増える可能性があります。
「高い造作譲渡代金」を待ちすぎない
例えば、
造作譲渡希望額300万円
と
造作譲渡希望額100万円
では、前者の方が成約すれば手元に残る金額は大きくなります。
しかし、高い価格にこだわることで後継テナントが決まるまで3か月余計にかかり、その間に月100万円の賃料が発生するなら、最終的な手取りは悪化する可能性があります。
造作価格だけではなく、退去までに発生する賃料を含めて判断します。
2．居抜き仲介・造作譲渡に関する手数料
後継テナント探しを居抜き仲介会社・店舗不動産会社などへ依頼する場合、成約時に手数料が発生する場合があります。
料金体系は会社・サービスによって異なります。
例えば、
- 造作譲渡代金に対する一定割合
- 固定料金
- 賃料を基準にした料金
- 退去者側は無料
などさまざまです。
「造作譲渡代金」と「手元に残る金額」を分ける
例えば造作譲渡代金が200万円でも、成約に伴って手数料が発生すれば、200万円全額が手元へ残るとは限りません。
査定・募集を依頼する前に、
- 相談料
- 掲載料
- 成約手数料
- 造作譲渡手数料
- 契約書作成等の費用
- 不成立時の費用
を確認します。
仲介手数料だけを詳しく確認したい場合はART-184で扱います。
3．貸主承諾に伴う費用がある場合の負担
居抜き退去を認める条件として、貸主との個別協議で金銭条件が設定される場合があります。
ただし、「居抜き承諾料は必ず賃料1か月分」のような全国一律のルールがあるわけではありません。
費用が提示された場合は、
- 何の対価なのか
- 誰へ支払うのか
- いつ支払うのか
- 造作譲渡手数料等とは別なのか
を確認します。
金銭だけでなく承諾条件全体を見る
貸主との協議では、金額だけでなく、
- 後継テナントの業態
- 賃料条件
- 保証会社
- 残す設備
- 不具合の扱い
- 将来の原状回復
などが条件になる場合があります。
4．譲渡しない設備・私物の撤去・処分費
居抜き退去だからといって、店舗内にある物を何でも残せるわけではありません。
次のテナントが不要とする物や、貸主が残置を認めない物は撤去します。
例えば、
- 在庫
- 食器
- 私物
- 壊れた設備
- 古い店舗什器
- 後継テナントが使わない厨房機器
- リース会社へ返却する設備
などです。
居抜きでも「完全な現状渡し」とは限らない
例えば後継テナントが、
「厨房設備は使うが、客席家具は不要」
と希望する場合があります。
その場合、客席家具だけを撤去・処分する費用が残ります。
残さない設備は売却も検討する
後継テナントが使わない設備でも、単品で中古買取できる場合があります。
例えば、
- 業務用冷蔵庫
- 製氷機
- 食器洗浄機
- 店舗什器
- 家具
などです。
処分費を支払う前に査定します。
設備・什器買取については、設備・什器買取ガイドをご覧ください。
5．部分補修・貸主指定工事
居抜き退去が認められても、「何も工事をしなくてよい」とは限りません。
例えば、
- 借主が壊した部分の補修
- 不要な看板の撤去
- 屋外サイン撤去
- 一部配線撤去
- 貸主設備の復旧
- 危険な設備の修理
などを求められる場合があります。
「原状回復免除」と「一切の工事不要」は別
スケルトン工事を免除してもらえても、一部の撤去・補修だけは現借主が行うという合意も可能です。
そのため、居抜き承諾を得る際は、
- 何を残すか
- 何を撤去するか
- 何を補修するか
- 誰が費用を負担するか
を具体的に決めます。
書面で返還状態を確定する
「居抜きで大丈夫です」と口頭で確認するだけでは、どの設備まで残してよいのか分からなくなる可能性があります。
可能であれば、
- 残置物リスト
- 設備一覧
- 写真
- 図面
- 返還条件
を使い、貸主・管理会社と確認します。
6．居抜き不成立時の原状回復・スケルトン工事
居抜き退去で最も大きなリスクは、後継テナントが退去期限までに決まらないことです。
貸主が居抜き募集を認めていても、買い手が見つからなければ、契約上の原状回復を行う必要があります。
居抜き募集と原状回復見積を並行する
「居抜きで決まる予定だから」と原状回復の準備を何もしないのはリスクがあります。
居抜き募集を始める段階で、
- 原状回復にいくらかかるか
- 工期は何日必要か
- 工事会社はいつまでに決める必要があるか
も確認しておきます。
居抜きから原状回復へ切り替える期限を決める
例えば契約終了日まで残り2か月なのに、後継テナントの申込みが一件もなく、原状回復工事に1か月半必要なら、居抜き募集だけを続けるのは危険です。
あらかじめ、
「○月○日までに後継候補が固まらなければ原状回復へ切り替える」
という期限を決めます。
後継テナントの探し方については、居抜きで後継テナントを探す方法をご覧ください。
居抜きが決まらない場合の費用を予算から消さない
例えば、
スケルトン工事見積 300万円
だったとします。
居抜き成立を想定して予算から300万円を完全に削除すると、後継テナントが決まらなかったときに突然300万円が必要になります。
居抜きが正式に成立し、貸主との返還条件が確定するまでは、原状回復費を「予備費」として残しておく方が安全です。
7．敷金・保証金の償却・精算
居抜き退去が成立しても、敷金・保証金に関する契約条件がなくなるとは限りません。
例えば、
- 保証金の償却
- 未払賃料
- 借主負担の補修費
- その他契約上の精算
などがあれば、その後に残額が返還される場合があります。
原状回復費が減れば敷金がそのまま戻るとは限らない
例えば、保証金に「解約時20％償却」という契約があれば、原状回復工事をしなかったからといって償却条項が自動的になくなるとは限りません。
原状回復と保証金償却は別々の契約条件として確認します。
居抜き退去には「収入」もある
通常の退去と違い、居抜きでは費用を減らすだけでなく、退去時にお金が入ってくる場合があります。
代表的なのは、
- 造作譲渡代金
- 居抜きに含めない設備の売却代金
- 敷金・保証金の返還
です。
造作譲渡代金
後継テナントが現在の、
- 内装
- 厨房設備
- 空調
- 店舗什器
- 家具
などを引き継ぐ場合、双方の合意によって造作譲渡代金を設定することがあります。
金額は、購入時の価格をそのまま使うものではありません。
設備状態、再利用性、立地、店舗条件、退去期限、買い手需要などによって変わります。
造作の査定方法については、貸主承諾の記事とあわせて、ART-179「造作譲渡の査定」で詳しく扱っています。
実質的な居抜き退去費用を計算する
居抜き退去は、支出だけでなく収入も合わせて計算します。
考え方は、
実質退去コスト ＝ 退去時の支出合計 − 造作譲渡代金 − 設備売却代金 − 返還される敷金・保証金
です。
ただし、敷金返還は後日になる場合があるため、「必要資金」と「最終的な実質負担」は分けます。
居抜き退去の計算例
以下は相場ではなく、考え方を説明する仮の例です。
ある店舗で、
- 解約までの残存賃料：150万円
- 居抜き成約関連費用：30万円
- 不要設備撤去：20万円
- 部分補修：30万円
- 保証金償却：50万円
が発生するとします。
支出合計は280万円です。
一方、
- 造作譲渡代金：180万円
- 設備単品売却：20万円
- 保証金返還：100万円
なら、合計300万円の回収があります。
計算上の実質負担はマイナス20万円となり、退去によって20万円が残る形になります。
ただし、保証金100万円は後日返還されるなど、入出金の時期は一致しない可能性があります。
通常退去との比較は「手元に残る金額」で行う
例えば、通常退去なら、
- 原状回復300万円
- 設備処分50万円
で350万円必要だとします。
居抜きなら、
- 仲介等の費用30万円
- 不要品撤去30万円
- 造作譲渡代金100万円受取
だとすれば、経済差は大きくなります。
一方、後継テナント探しに時間がかかり、追加賃料が300万円発生すれば、居抜きのメリットは小さくなります。
原状回復工事がいくら減ったかではなく、退去完了までのすべての入出金で比較します。
居抜きで借りた店舗を退去するときは特に注意する
「自分は居抜きで入居したのだから、退去するときも内装を残してよい」とは限りません。
退去時の原状回復範囲は、現在の賃貸借契約で決まります。
契約にスケルトン返しがある場合
居抜きで入居していても、契約書に退去時はスケルトン状態まで戻す旨が明確に定められていれば、前借主から引き継いだ内装・設備の撤去まで必要になることがあります。
これが居抜き物件で起きやすい大きな退去リスクです。
「契約時の現状へ戻す」契約の場合
一方、契約時の現況を基準として原状回復する契約なら、居抜き入居時にすでに存在した内装が返還状態の基準になる可能性があります。
そのため、
- 現在の賃貸借契約
- 入居時の写真
- 造作譲渡契約
- 工事承諾書
を確認します。
「居抜きで入った」は原状回復範囲を決める唯一の条件ではない
前の借主から何を買ったかと、貸主へどの状態で物件を返すかは別の契約関係です。
造作譲渡代金を支払って取得した設備でも、賃貸借契約上は退去時に撤去する必要がある場合があります。
店舗を居抜きで借りる段階から、退去時の返還状態を確認しておくことが重要です。
居抜き退去の費用を抑える5つのポイント
1．早めに貸主へ相談する
貸主承諾に時間がかかると、その分だけ後継テナントを探せる期間が短くなります。
2．原状回復見積も同時に取る
居抜き不成立時の費用と工期を把握します。
3．造作価格を高く設定しすぎない
高い売却価格より、賃料を含む実質回収額を重視します。
4．譲渡対象を分かりやすくする
残す設備・撤去する設備・リース品を分け、後継テナントが判断しやすくします。
5．原状回復へ切り替える期限を決める
最後まで居抜き成立だけに賭けないようにします。
居抜き退去費用のチェックリスト
- 賃貸借契約の解約予告期間を確認した
- 原状回復・スケルトン返し条項を確認した
- 貸主へ居抜き退去を相談した
- 居抜き募集の承諾を得た
- 残す造作・設備を整理した
- 撤去する物を整理した
- リース・貸与品を除外した
- 造作査定を行った
- 仲介・成約手数料を確認した
- 貸主側の承諾条件を確認した
- 部分補修費を確認した
- 原状回復の概算見積を取得した
- 原状回復へ切り替える期限を決めた
- 保証金・敷金の償却条件を確認した
- 実質退去コストを計算した
居抜き退去費用についてよくある質問
居抜きで退去すれば原状回復費はゼロになりますか？
必ずゼロになるわけではありません。貸主が内装・設備を残した状態での返還を承諾し、その条件を合意できれば大規模な原状回復を回避できる場合があります。一部撤去・補修が残るケースもあります。
居抜き退去にも手数料はかかりますか？
仲介会社・居抜き支援サービスによって異なります。造作譲渡代金の一定割合、固定料金、退去者側無料など料金体系はさまざまです。依頼前に確認してください。
造作譲渡代金はいくら受け取れますか？
内装・設備の状態、再利用性、立地、賃貸条件、後継テナントの需要などで変わります。購入時価格だけでは決まりません。
後継テナントが見つからなければどうなりますか？
契約上原状回復が必要なら、退去期限までに原状回復・スケルトン工事へ切り替える必要があります。そのため居抜き募集中も工事費と工期を把握しておくことが重要です。
居抜きで借りた店舗なら退去時も居抜きで返せますか？
一律には言えません。現在の賃貸借契約でスケルトン返しが定められている場合は、居抜き入居時から存在した造作の撤去まで必要になる可能性があります。契約書と入居時の状態を確認してください。
居抜き退去でも敷金・保証金は返ってきますか？
契約条件によります。原状回復費が減っても、保証金償却や未払賃料等の精算が別にある場合があります。
無償で造作を譲れば手数料だけ損ではありませんか？
造作代金がゼロでも、数百万円規模の原状回復・廃棄費を回避できるなら経済的なメリットが出る場合があります。譲渡額ではなく退去全体の差額で判断します。
居抜きと通常退去のどちらが得ですか？
原状回復見積、解約までの賃料、居抜き手数料、造作譲渡代金、成約可能性、退去期限をまとめて比較します。居抜きの成立可能性が低い物件では、早めに通常退去へ切り替えた方が負担を抑えられる場合もあります。
居抜き退去の費用は「工事費」ではなく最終差額で考える
居抜き退去で確認する支出は、
- 解約までの賃料・共益費
- 仲介・造作譲渡関連費
- 貸主承諾条件に伴う費用
- 不要設備・私物の撤去処分
- 部分補修
- 居抜き不成立時の原状回復
- 保証金・敷金の精算
です。
一方、
- 造作譲渡代金
- 設備売却代金
- 敷金・保証金返還
という回収もあります。
そのため、居抜きと通常退去を比較するときは、
「原状回復費がゼロになるか」ではなく、「明渡しまでに最終的にいくら手元から出て、いくら戻るか」
で判断します。
そして、後継テナントが決まらない可能性を考え、原状回復費を予算から完全に消さないことも重要です。
居抜き・造作譲渡全体については、居抜き・造作譲渡ガイドをご覧ください。
貸主承諾については、居抜き退去で貸主の承諾を得るには？で整理しています。
後継テナント探しについては、居抜きで後継テナントを探す方法をご覧ください。
通常の原状回復との比較については、店舗閉店は居抜きと原状回復のどちらを選ぶ？で整理しています。
現在の契約条件、原状回復見積、造作の状態、退去期限を見ても、居抜きで進める方が得なのか通常退去へ切り替えるべきか判断できない場合は、お問い合わせから現在の状況をご連絡ください。
