店舗を閉店・移転するとき、賃貸借契約の返還条件によっては、内装や設備を撤去する解体工事が必要になります。
検索すると「坪○万円」といった解体費用の目安が見つかりますが、店舗解体は面積だけでは金額を判断しにくい工事です。
同じ30坪でも、商品棚と間仕切りを撤去する物販店と、厨房土間・排気ダクト・給排水・ガス設備まで撤去する飲食店では、作業量も廃材量も大きく違います。
さらに、地下店舗、高層ビル、夜間工事、搬出時間制限、石綿対応などが加われば、同じ坪数でも見積金額は大きく変わります。
店舗解体の費用は「坪数×単価」で決めるのではなく、貸主が求める返還状態から必要な工事を分解して積算することが重要です。
この記事では、店舗の内装解体・スケルトン工事で発生する費用と、金額を左右する8つの要素を整理します。
なお、この記事で扱う「店舗解体」は、主に賃貸店舗の退去に伴う内装・設備の解体です。建物そのものを取り壊す建物解体とは分けて考えます。
店舗の解体費用は工事範囲によって大きく変わる
最初に確認したいのは、貸主からどの状態まで戻すよう求められているかです。
店舗退去では、大きく次のような返還方法があります。
内装解体
借主が設置した内装・設備などを必要な範囲だけ撤去する工事です。
例えば、
- 間仕切り壁
- 床仕上げ
- 造作カウンター
- 商品棚
- 照明
- 看板
などを撤去します。
スケルトン工事
内装・造作・設備などを広く撤去し、躯体や建物側設備を中心とした状態へ戻す工事です。
内装解体より撤去範囲が広く、廃材量も増えやすいため、一般には費用も大きくなります。
部分的な原状回復
すべてを撤去せず、契約時の状態や貸主が指定する状態まで復旧するケースです。
既存の天井・床・設備などを残してよい物件もあります。
「原状回復」と「スケルトン」は同じ意味ではない
原状回復は、契約上求められる返還状態へ戻す行為です。
その返還状態がスケルトンならスケルトン工事が必要ですが、すべての店舗がスケルトン返しとは限りません。
そのため、解体会社へ、
「30坪なのでスケルトン見積をください」
と依頼する前に、賃貸借契約と貸主条件を確認します。
店舗解体費用を左右する8つの項目
- 貸主が求める返還状態
- 店舗の業態と設備量
- 実際の解体作業量
- 養生・搬出・車両条件
- 廃材の種類と処分量
- 石綿など法令対応
- 夜間工事・ビル規則など施工条件
- 残置物・想定外工事
1．貸主が求める返還状態
解体費用へ最も大きく影響するのが、どこまで撤去するかです。
例えば同じ店舗でも、
- 壁紙・床材だけ撤去
- 借主設置の間仕切りまで撤去
- 天井・床下地まで撤去
- 空調・電気・給排水も撤去
- スケルトン状態まで戻す
では費用が大きく違います。
見積前に契約書と工事区分を確認する
確認したいのは、
- 賃貸借契約書
- 原状回復特約
- 工事区分表
- 入居時の状態
- 貸主・管理会社の返還仕様
です。
必要以上に解体すれば余計な費用になります。
反対に必要な工事を見積から外せば、貸主検査後に追加工事になる可能性があります。
店舗閉店時の原状回復については、店舗閉店時の原状回復はどこまで必要？をご覧ください。
2．店舗の業態と設備量
店舗解体では、坪数と同じくらい業態が重要です。
物販店
主に、
- 商品棚
- 什器
- 間仕切り
- 床
- 天井
- 照明
などが中心になります。
設備が比較的少ない店舗なら、同じ面積の飲食店より工事量を抑えられる場合があります。
飲食店
飲食店では、
- 厨房機器
- 給排水
- ガス
- 排気ダクト
- グリストラップ
- 厨房土間
- 防水
- 大型空調設備
などがあるため、解体範囲が広くなりやすくなります。
特に厨房土間の斫りやダクト撤去などがあると、作業量・廃材量とも増えます。
美容室・サロン
美容室では、
- シャンプー台
- 給排水設備
- 造作ミラー
- 個室
- 間仕切り
などが費用へ影響します。
クリニック等
特殊設備・給排水・電気・間仕切りなどが多い場合、単純な物販店より工事項目が増えることがあります。
飲食店だから必ず高いわけではない
例えば居抜きのまま後継テナントへ引き継げるなら、厨房設備を大量に撤去する必要がない場合があります。
反対に物販店でも、複雑な造作や大量の什器があれば工事費は増えます。
業態だけで金額を決めず、実際の撤去物を確認します。
3．実際の解体作業量
店舗解体費には、職人が内装・設備を撤去する作業費が含まれます。
例えば、
- 壁・間仕切り撤去
- 天井撤去
- 床撤去
- 造作物撤去
- 厨房設備撤去
- 配管・配線撤去
などです。
同じ面積でも作業密度が違う
30坪すべてがオープンスペースの店舗と、10室に分かれた30坪店舗では、撤去する壁・扉・設備の数量が違います。
坪単価だけではこの差を表せません。
手壊しが多いと工数が増える
店舗内装では大型重機を自由に使えない場合が多く、人力や電動工具による解体が中心になることがあります。
特に、
- 営業中の他テナントがいる
- 振動・騒音制限がある
- 共用部を傷つけられない
- 搬出経路が狭い
といった現場では慎重な作業が必要です。
4．養生・搬出・車両条件
解体した物は店舗内から外へ搬出する必要があります。
この条件によっても費用が変わります。
費用が増えやすい例
- 地下店舗
- 高層階
- 階段しかない
- エレベーター利用時間が限定される
- 店舗から車両まで距離がある
- トラックを店舗前へ停められない
- 共用廊下の長距離養生が必要
養生も工事費の一部
ビル内店舗では、
- 共用廊下
- エレベーター
- 床
- 壁
などを傷つけないために養生します。
養生範囲が長いほど、材料・設置・撤去の手間が増えます。
5．廃材の種類と処分量
解体した内装は、壊して終わりではありません。
発生した廃材を分別し、搬出・運搬・適切に処理する必要があります。
例えば、
- 木くず
- 石膏ボード
- 廃プラスチック
- 金属くず
- ガラス
- コンクリートがら
- 混合廃棄物
などがあります。
解体作業費と廃材処分費は分けて考える
例えば、壁を壊す作業費と、壊した石膏ボード・下地材を処理する費用は別のコストです。
見積では、
- 解体工事費
- 積込・搬出費
- 収集運搬費
- 廃材処分費
などに分かれることがあります。
公開されている実際の内装解体例でも、解体費と廃棄処理費が別に計上されています。
売れる設備を廃材にしない
飲食店の厨房機器や店舗什器の中には、中古買取できるものがあります。
売却できる物を解体会社の処分対象へ含めると、
- 売却代金を失う
- 処分費まで支払う
ことがあります。
原状回復・解体見積を確定する前に、売却対象を分けます。
設備・什器の買取については、設備・什器買取ガイドをご覧ください。
建設工事の廃材は適正処理を前提にする
内装解体工事に伴って発生する建設廃棄物では、原則として発注者から直接工事を請け負った元請業者が排出事業者となります。
元請業者には、廃棄物処理法に従って適正な処理を確保する責任があります。
そのため、処分費だけを極端に下げるため、適正な処理経路を確認できない業者を選ぶのは避けます。
6．石綿など法令対応
店舗の内装解体・原状回復でも、工事対象の建材について石綿の使用有無を確認する必要があります。
建築物の解体・改修工事では、規模の大小にかかわらず、工事対象部分の材料について事前調査が必要です。
一定規模以上は調査結果の報告も必要
例えば、建築物を解体する工事で対象床面積の合計が80㎡以上の場合や、建築物の改造・補修工事で請負金額が100万円以上の場合などは、事前調査結果の報告対象になります。
店舗内装工事が「建築物の解体」に当たるか「改造・補修」に当たるかなど、工事内容に応じた確認が必要です。
報告対象外でも事前調査が不要という意味ではない
特に混同しやすい点です。
報告基準に達していない小規模工事でも、工事対象部分の事前調査自体は必要です。
石綿含有が確認されれば通常工事とは費用が変わる
石綿含有建材がある場合、対象建材・作業方法に応じた飛散防止措置、除去、処理などが必要になります。
そのため、見積時には、
- 事前調査費を含むか
- 分析が必要な場合の費用
- 石綿含有時の除去費が現在の見積に含まれるか
を確認します。
7．夜間工事・ビル規則など施工条件
店舗解体はいつでも自由に行えるとは限りません。
商業施設・オフィスビル等では、
- 閉館後のみ工事可能
- 騒音作業は夜間限定
- 搬出は指定時間のみ
- 指定エレベーターのみ使用
- 警備員の立会いが必要
- 工事申請が必要
などの条件があります。
夜間・休日工事では人件費以外も増えることがある
夜間作業になると、
- 職人
- 現場管理者
- 警備
- 搬出対応
- ビル立会い
などの費用へ影響することがあります。
見積前にビル工事規則を施工会社へ渡す
施工会社が通常の日中工事で見積を作った後、
「このビルはすべて夜間工事です」
と分かれば、大きな再見積になる可能性があります。
管理会社から工事規則・搬出条件を取得し、見積前に共有します。
8．残置物・想定外工事
解体開始時に店舗へ、
- 在庫
- 家具
- 厨房機器
- ごみ
- 私物
が残っていれば、別途撤去費が発生する場合があります。
見積時と現場状態を変えない
例えば見積条件が、
「厨房機器はすべて借主側で搬出済み」
だったのに、着工時にも厨房機器が残っていれば、施工会社の作業量が増えます。
何を借主側で撤去し、何を解体会社へ任せるかを決めます。
解体後に初めて分かるものもある
例えば、
- 床下の設備
- 二重壁
- 図面にない配管
- 下地の損傷
- 石綿含有建材
などは、工事前に完全に確認できない場合があります。
そのため、追加工事になる条件を見積時に確認しておきます。
店舗解体の坪単価はどこまで参考になる？
店舗解体では「坪○万円」という目安がよく使われます。
初期予算を考えるときには便利ですが、検索上でも提示される坪単価にはかなり幅があります。
これは、同じ「店舗解体」という言葉でも、
- 内装仕上げだけを撤去する工事
- 設備まで広く撤去する工事
- スケルトン状態まで戻す工事
が混在しているためです。
さらに、廃材処分・養生・設備撤去などを坪単価に含む会社と、別途計上する会社があります。
坪単価は最初の概算に使う
例えば30坪の店舗だからといって、検索で見つけた坪単価を掛けた金額をそのまま最終予算にしません。
最終的には、
- 撤去範囲
- 数量
- 設備
- 搬出条件
- 廃材量
を反映した現地見積へ置き換えます。
坪単価についてはART-245「内装解体の坪単価」で詳しく扱います。
店舗解体の見積は何に分かれる？
代表的には、
- 仮設・養生
- 内装・造作解体
- 設備撤去
- 搬出・積込
- 廃材収集運搬・処分
- 石綿調査・対応
- 現場管理・諸経費
- 清掃・補修
などがあります。
詳細については、内装解体の見積内訳はどう見る？をご覧ください。
20坪・30坪・50坪でも単純比較できない
店舗解体費を検索すると、店舗面積ごとの総額を知りたくなります。
しかし、例えば30坪でも、
A：路面の物販店
- 間仕切り少ない
- 設備少ない
- トラック横付け可能
- 日中作業可能
と、
B：地下の飲食店
- 厨房設備多数
- 排気ダクトあり
- 厨房土間あり
- 搬出距離が長い
- 夜間工事
では工事費は大きく変わります。
面積別の金額例は参考にとどめ、現場条件を優先します。
店舗解体費用を抑える7つの方法
1．契約上必要な撤去範囲を確定する
まず不要な工事をしないことです。
2．居抜き退去が可能か検討する
貸主が認め、後継テナントが決まれば、大規模な解体を回避できる可能性があります。
3．売却できる厨房機器・什器を先に分ける
処分量を減らせる可能性があります。
4．残置物を整理する
解体会社へ任せる物と自社で処理する物を確定します。
5．工事規則を先に確認する
夜間工事等が後から判明するのを防ぎます。
6．同じ条件で相見積もりする
比較するときは返還状態・撤去範囲・処分範囲を揃えます。
相見積もりについては、内装解体の相見積もりはどう取る？をご覧ください。
7．安すぎる見積では「別途」を確認する
解体費が安くても、
- 廃材処分
- 養生
- 設備撤去
- 石綿対応
- 補修
が別途なら、最終総額は高くなる場合があります。
相見積もりでは総額だけを比較しない
例えば、
A社：150万円
B社：120万円
でも、B社に廃材処分・厨房設備撤去が含まれていなければ、直接比較できません。
各社について、
- どの状態まで戻すか
- どこまで撤去するか
- 廃材処分を含むか
- 設備撤去を含むか
- 見積外は何か
を揃えます。
店舗解体前のチェックリスト
- 賃貸借契約の返還条件を確認した
- 貸主・管理会社と返還状態を確認した
- 内装解体かスケルトンか確定した
- 残す設備と撤去する設備を分けた
- 売却する厨房機器・什器を分けた
- リース・貸与設備を確認した
- 残置物を整理した
- ビル工事規則を取得した
- 作業時間を確認した
- 搬出経路を確認した
- 石綿事前調査の扱いを確認した
- 廃材処分を見積に含めた
- 見積外・追加条件を確認した
- 契約終了日から工期を逆算した
店舗解体費用についてよくある質問
店舗の解体費用はいくらくらいですか？
内装解体かスケルトン工事か、店舗面積、業態、設備量、廃材量、搬出条件などで大きく変わります。坪単価は初期概算には使えますが、最終的には現地調査と工事範囲を反映した見積で判断してください。
店舗解体は坪単価で計算できますか？
概算はできますが、最終額を坪単価だけで決めることは困難です。同じ坪数でも、飲食店の設備撤去や夜間工事、地下からの搬出などで金額が大きく変わります。
内装解体とスケルトン工事ではどちらが高いですか？
一般には撤去範囲が広いスケルトン工事の方が費用が大きくなりやすいですが、具体的な返還条件・設備量によります。
飲食店の解体費用が高くなりやすいのはなぜですか？
厨房機器、給排水、ガス、排気ダクト、厨房土間、防水など、物販店舗より設備・撤去物が多くなりやすいためです。
厨房機器の処分費も解体費に含まれますか？
見積によります。厨房機器撤去・搬出・処分が別途になっている場合があります。売却可能な機器は処分見積から外せる可能性があります。
店舗の内装解体でもアスベスト調査は必要ですか？
建築物の解体・改修工事では、工事対象となる材料について石綿の使用有無を事前に調査する必要があります。一定規模以上の工事では調査結果の報告も必要です。
居抜きで退去できれば解体費はゼロですか？
大規模な解体を回避できる可能性はありますが、貸主承諾、不要品撤去、部分補修などが必要になる場合があります。また居抜きが成立しなければ原状回復へ切り替える必要があります。
店舗解体費用を安くするにはどうすればよいですか？
必要な返還範囲を確定し、売れる設備を処分対象から外し、残置物と工事条件を整理したうえで同条件の見積を比較します。必要な安全・法令対応まで削ることは避けてください。
店舗解体費用は「坪数」より「何をどこまで撤去するか」で決まる
店舗解体で費用を左右するのは、主に、
- 返還状態
- 業態・設備
- 解体作業量
- 養生・搬出
- 廃材処分
- 石綿など法令対応
- 施工時間・ビル規則
- 残置物・追加工事
です。
坪単価は、まだ現地見積を取っていない段階で予算を仮置きするには便利です。
しかし、発注判断では、貸主が要求する返還状態を確定し、撤去範囲・数量・処分範囲・施工条件を入れた見積へ置き換える必要があります。
「安い坪単価の会社」を探すより、必要な工事だけが漏れなく入った見積を作る方が、最終的な退去費用を管理しやすくなります。
撤去・廃棄全体については、撤去・廃棄ガイドをご覧ください。
店舗解体の見積書については、店舗の解体見積はどこを見る？で整理しています。
見積の内訳については、内装解体の見積内訳はどう見る？をご覧ください。
すでに解体見積を受け取っていて、坪単価が適正なのか、厨房設備・廃材処分・養生費まで含めて他社と比較できない場合は、お問い合わせから店舗業態・坪数・退去期限・現在の見積状況をご連絡ください。
