オフィスや店舗の入居・移転工事でB工事の見積が大きくなると、「この工事の一部をC工事に分けられないか」と考えることがあります。
B工事は一般にテナントが費用を負担し、貸主・ビル側が指定した業者が施工する工事です。
一方、C工事はテナントが費用を負担し、テナント側で選んだ施工会社へ発注する工事です。
C工事にできれば、複数業者から見積を取りやすくなり、施工会社や仕様を比較しやすくなる場合があります。
ただし、
「空調はB工事」
「照明はC工事」
「専有部なら全部C工事」
のように全国共通のルールだけで分けることはできません。
B工事とC工事の具体的な境界は、建物ごとの工事区分表、賃貸借契約、内装工事規則、貸主・管理会社の承認条件によって決まります。
この記事では、B工事とC工事を分けるときに確認したい7つのポイントと、B工事の一部をC工事へ見直す場合の実務を整理します。
B工事そのものの基本については、B工事ガイドをご覧ください。
B工事とC工事の基本的な違い
| 項目 | B工事 | C工事 |
|---|---|---|
| 費用負担 | 原則としてテナント | 原則としてテナント |
| 施工会社 | 貸主・ビル側の指定業者 | テナント側が選定 |
| 対象 | 建物設備・安全・維持管理へ影響する工事など | 専有部内でテナント側が行う内装工事など |
| 価格比較 | 施工会社を自由に変えられない場合がある | 相見積もりしやすい |
| 承認 | 貸主側管理下で行われる | 自由業者でも貸主承認・工事申請が必要な場合がある |
ただし、これは一般的な整理です。
具体的な工事項目がBかCかは、物件ごとの工事区分表で確認します。
B工事とC工事は法律で全国一律に決まっているわけではない
A工事・B工事・C工事という呼び方は、オフィスビルや商業施設の工事管理で広く使われています。
しかし、
「この設備は必ずB工事」
「ここから先は必ずC工事」
という全国一律の法定区分ではありません。
実際には、建物ごとに作成された工事区分表によって、
- 誰が費用を負担するか
- 誰が施工するか
- 誰の設備になるか
- 誰が維持管理するか
などを整理します。
同じ工事項目でもビルによってB・Cが違うことがある
例えば、専有部の電気工事についても、
あるビルでは、
- 分電盤までB工事
- 分電盤以降のコンセント配線はC工事
という場合があります。
別のビルでは、特定範囲の電源工事まで指定業者施工になっていることがあります。
空調、防災、給排水、照明なども同様です。
設備名からB・Cを推測するのではなく、その物件の最新版の工事区分表を確認してください。
B工事とC工事を分ける7つのポイント
- 工事区分表の指定
- 建物設備への接続・影響
- 設備の所有・維持管理
- 施工責任・保証
- 申請・検査・法令対応
- B工事とC工事の取り合い
- 退去時の原状回復責任
1．工事区分表を確認する
最初に確認する資料は工事区分表です。
物件によって、
- 工事区分表
- テナント工事区分表
- 内装工事区分表
- A・B・C工事区分表
- 工事基準書
など名称が異なります。
ここには、建築・電気・空調・防災・給排水などについて、A工事、B工事、C工事のどれに該当するか記載されています。
見積書より先に工事区分表を見る
B工事見積を受け取ってから、
「この金額が高いのでC工事にしてください」
と考えるより、設計段階で工事区分を確認した方が進めやすくなります。
レイアウトを確定した後では、B工事に関係する設備位置も決まり、変更しにくくなるためです。
工事区分表が古くないか確認する
既存テナントから受け取った資料や、数年前の工事資料をそのまま使わないようにします。
ビルの設備更新や管理方針変更により、工事区分が変更されている可能性があります。
貸主・管理会社へ最新版を確認します。
2．建物設備への接続・影響を確認する
B工事になりやすいのは、テナント専有部だけで完結せず、建物全体の設備・安全性へ影響する工事です。
例えば、
- 空調設備
- 防災設備
- 給排水設備
- 電気幹線
- 排煙設備
- 建物側制御設備
などとの接続部分です。
「専有部内だからC工事」とは限らない
例えば会議室を新しく作る場合、間仕切り壁そのものはC工事でも、壁を設置した結果、
- スプリンクラーを移設する
- 感知器を増設する
- 空調吹出口を変更する
- 排煙設備を調整する
必要が出れば、その設備工事はB工事になる場合があります。
つまり、一つのレイアウト変更の中でB工事とC工事が同時に発生することがあります。
設備の「末端」と「建物側接続部」で分かれることもある
例えば給排水なら、
建物本管との接続部分はB工事
専有部内の一部配管はC工事
という区分になる場合があります。
ただし、この境界も物件ごとに確認します。
3．設備の所有・維持管理を確認する
工事が終わった後、その設備を誰が所有し、誰が維持管理するのかも工事区分を考える材料になります。
例えば、ビル側の設備として将来も一体管理する部分について、貸主指定業者による施工を求めることがあります。
一方、テナントの什器・内装・専用設備として管理する部分はC工事になる場合があります。
B工事なら必ず貸主所有とは限らない
所有区分・資産区分の扱いも物件・契約によって異なります。
「B工事だから必ず貸主の資産」などと決めつけず、工事区分表・契約・資産区分を確認してください。
維持管理費も確認する
工事時の負担だけでなく、設置後の、
- 保守
- 点検
- 修理
- 交換
を誰が負担するか確認します。
入居時に数十万円安くできても、維持管理条件が不明確では長期コストを判断できません。
4．施工責任・保証を確認する
B工事が指定業者施工になる理由の一つは、建物設備との接続や安全性について責任分界を明確にしやすくするためです。
例えば、空調設備で不具合が発生したとき、
- ビル側設備の問題か
- テナント側施工の問題か
- 接続部分の問題か
が分からない状態は避ける必要があります。
B工事をC工事へ移すと責任分界も変わる
B工事の一部をC工事に変更できたとしても、単に価格だけが変わるわけではありません。
C工事会社が施工した部分について、
- 施工保証
- 不具合対応
- ビル側設備との責任分界
がどうなるか確認します。
5．申請・検査・法令対応を確認する
C工事であれば何でも自由に施工できるわけではありません。
テナント側で施工会社を選べる工事でも、
- 工事申請
- 施工図提出
- 貸主承認
- 防災確認
- 完了検査
- 竣工図提出
などが必要になる場合があります。
消防・防災へ影響するレイアウト変更は早めに確認する
例えば個室を増やせば、
- 感知器
- スプリンクラー
- 誘導灯
- 非常照明
などの計画へ影響する可能性があります。
C工事の間仕切り設計を先に完成させ、後からB工事設備変更が大量に発生すると予算が増えます。
6．B工事とC工事の「取り合い」を確認する
B工事とC工事を分けるときに見落としやすいのが、それぞれの工事が接する部分です。
例えば、
- C工事会社が間仕切り下地を施工する
- B工事会社が空調・防災設備を移設する
- C工事会社が天井・壁を仕上げる
という工程になることがあります。
このようなB工事とC工事の境界を「取り合い」として整理します。
境界が曖昧だと追加工事が発生しやすい
例えば、
B工事会社：「天井補修はC工事です」
C工事会社：「設備移設に伴う補修はB工事だと思っていました」
となれば、見積漏れ・工程遅延・追加費用につながります。
発注前に、誰が、
- 開口するか
- 設備を移設するか
- 下地を直すか
- 仕上げを直すか
まで決めておきます。
B工事とC工事の工程順も確認する
それぞれ別会社が施工する場合、順番を間違えると手戻りが発生します。
例えばC工事で天井を仕上げた後にB工事の配管変更が必要になれば、完成した天井を再度開けることになる可能性があります。
設計時点でB/C双方の施工会社・PM・管理会社が工程を確認します。
7．退去時の原状回復責任を確認する
入居工事では施工価格に注目しやすいですが、B工事・C工事によって変更した設備・内装が、退去時にどう扱われるかも確認します。
例えば、
- C工事で設置した間仕切りを撤去する
- B工事で移設した空調を元の位置へ戻す
- 防災設備を基準状態へ復旧する
などが必要になる場合があります。
C工事化すれば退去費も安くなるとは限らない
入居時の工事費だけを下げても、退去時に大きな復旧費が発生すれば、物件利用期間全体のコストは下がりません。
B工事をC工事へ変更する際は、将来の原状回復範囲も確認します。
B工事をC工事へ変更できる？
案件によっては、当初B工事とされていた範囲の一部について、貸主・管理会社と協議し、C工事として施工できる場合があります。
ただし、テナント側が一方的に変更することは避けてください。
確認する流れは、
- 現在の工事区分表を確認する
- C工事化したい項目を特定する
- なぜB工事指定なのか確認する
- C工事施工会社の資格・体制を確認する
- 施工方法・責任分界を提示する
- 貸主・管理会社へ承認を求める
- 承認後に見積・工程を更新する
という形です。
「高いからC工事にしたい」だけでは通りにくい
貸主側がB工事にしている理由が、
- 建物安全
- 防災
- 設備保証
- 既存システムとの接続
- 維持管理
にある場合、価格だけを理由に変更を求めても認められない可能性があります。
まずB工事指定の理由を確認します。
B工事をC工事へ分けることで費用を下げられる例
例えば一つの工事項目の中に、
- 建物設備との接続部分
- 専有部内の一般内装部分
が混在している場合があります。
貸主承認のもと、
接続部分だけB工事
それ以外をC工事
へ整理できれば、C工事部分について相見積もりできる可能性があります。
工事項目を丸ごとBからCへ動かす必要はない
例えば空調工事全体をC工事へ変更するのではなく、
建物側との接続・制御部分はB工事
専有部内の一部工事はC工事
というように境界を精査する方法があります。
ただし、実際に認められる区分は物件ごとの判断になります。
B工事を減らすならレイアウト自体を見直す方法もある
B工事とC工事の境界変更が認められなくても、B工事を発生させる設計条件を減らせる場合があります。
例えば、
- 会議室位置を変更する
- 間仕切り位置を変える
- 既存空調吹出口を活用する
- 既存照明を活用する
- 防災設備の大幅な移設を避ける
などです。
工事区分を変更するのではなく、B工事数量そのものを減らす方法です。
B工事減額全体については、B工事を減額する方法をご覧ください。
B工事とC工事を分けるときの具体例
間仕切り
間仕切り壁そのものはC工事でも、その設置に伴う空調・消防設備変更がB工事になる場合があります。
空調
建物中央空調やビル側システムとの接続・移設はB工事となるケースがあります。
ただし具体的範囲は工事区分表を確認します。
電気
幹線やビル側盤までB工事、専有部内の一部配線・器具がC工事という分け方があります。
物件によって区分は異なります。
防災
スプリンクラー、感知器など建物全体の防災へ関係する設備は指定業者施工となることがあります。
電話・LAN
テナント側のLAN・電話設備はC工事になることが多いものの、共用設備・MDF等との接続条件によって指定工事が発生する場合があります。
内装仕上げ
床、壁、造作、家具等はC工事になるケースが多くあります。
ただし、施工方法や材料にビル側の制限がある場合があります。
B工事とC工事の分け方を価格だけで決めない
C工事へ分けられれば、
- 業者選定
- 相見積もり
- 仕様変更
- 価格交渉
の自由度は高くなります。
一方で、
- 管理会社との調整
- B/C工事の工程管理
- 施工責任の分離
- 追加申請
が増える場合があります。
単価だけでなくプロジェクト全体のコストとリスクを比較します。
分離しすぎると逆に高くなる場合もある
例えば、本来一社で連
