店舗やオフィスの原状回復見積を受け取ると、「坪単価はいくらなら妥当なのか」「1㎡あたりの金額が高いのではないか」と気になることがあります。
坪単価や㎡単価は、複数の見積を比較したり、自社の見積がどの程度の水準なのか確認したりするための便利な指標です。
ただし、坪単価だけを見て原状回復費用が高い・安いと判断することはできません。
同じ30坪でも、通常のオフィスと飲食店では撤去する設備が違います。さらに、スケルトン返しなのか、入居時の状態まで戻すのか、貸主指定工事やB工事が含まれるのかによって工事内容は大きく変わります。
また、見積書に書かれている「クロス○円/㎡」という㎡単価と、「総額を床面積で割った○円/㎡」も意味が違います。
原状回復の費用全体を知りたい場合は店舗・オフィスの原状回復費用、この記事では坪単価・㎡単価・工事項目別単価をどう読めばよいかに絞って整理します。
原状回復の坪単価とは？
原状回復の坪単価は、原状回復工事の総額を物件の坪数で割った金額として使われることが一般的です。
計算式はシンプルです。
原状回復工事の総額 ÷ 物件の坪数 ＝ 坪単価
例えば30坪の物件で、原状回復工事の総額が300万円だった場合は、
300万円 ÷ 30坪 ＝ 10万円／坪
となります。
この数字は、異なる広さの物件を比較するときには便利です。
ただし、坪単価10万円だからといって、床・壁・天井など各工事が「1坪あたり10万円」で施工されているという意味ではありません。
工事総額を物件面積で割った、いわば案件全体を比較するための指標です。
1坪は何㎡？坪単価と㎡単価の換算
1坪は約3.3058㎡です。
そのため、同じ総額と同じ床面積を基準にする場合、坪単価と㎡単価は次のように換算できます。
- 坪単価 ÷ 3.3058 ≒ ㎡単価
- ㎡単価 × 3.3058 ≒ 坪単価
例えば坪単価10万円の場合、床面積ベースで換算すると約3万250円／㎡です。
30坪は約99.17㎡なので、総額300万円なら、
- 坪単価：10万円／坪
- 床面積ベースの㎡単価：約3万250円／㎡
となります。
ただし、ここで注意したいのが、この㎡単価と、見積書に記載される工事項目別の㎡単価は別物という点です。
「総額÷床面積」の㎡単価と、クロスなどの㎡単価は違う
原状回復の見積では、同じ「㎡単価」でも2種類の意味が混在します。
| 単価 | 意味 | 主な用途 |
|---|---|---|
| 総額÷床面積の㎡単価 | 工事総額を物件の床面積で割ったもの | 案件全体の比較 |
| 工事項目の㎡単価 | クロス、床材、塗装など実際の施工面積1㎡あたりの単価 | 各工事項目の見積確認 |
例えば床面積100㎡のオフィスでも、壁のクロス施工面積が100㎡とは限りません。
壁には高さがあり、間仕切りが多ければ施工面積が増えます。床面積100㎡でも、クロス施工面積が200㎡以上になることもあり得ます。
そのため、
物件の床面積 × クロスの㎡単価
という計算をしても、実際のクロス工事費とは一致しません。
原状回復見積では「単価」より先に数量を見る
見積書で単価が高いと感じたとき、最初に確認したいのは単価そのものではなく数量の根拠です。
一般的な工事項目は、
数量 × 単価 ＝ 金額
で計算されます。
例えばクロス張替えなら、
- 施工面積：200㎡
- 単価：○円／㎡
- 金額：200㎡ × 単価
という構造になります。
単価が適正でも、施工面積が実際より大きければ総額は高くなります。
反対に、単価だけが安く見えても、必要のない工事範囲まで数量へ含まれていれば総額は下がりません。
見積では、単価→金額だけを見るのではなく、
- 何を施工するのか
- どこまで施工するのか
- 数量はいくつか
- 単位は何か
- 単価はいくらか
- その結果いくらになるか
という順番で確認します。
原状回復見積に出てくる主な単位
原状回復工事では、工事内容によって使われる単位が異なります。
| 単位 | 使われやすい例 | 確認するポイント |
|---|---|---|
| ㎡ | クロス、床材、塗装、天井材など | 施工面積の根拠 |
| m | 巾木、配線、配管など | 延長距離 |
| 台 | 照明、設備、機器等 | 対象台数 |
| 箇所 | 補修、穴埋め、設備撤去等 | 施工場所と数量 |
| 人・人工 | 作業員、特殊作業等 | 人数と日数 |
| 式 | 仮設、養生、撤去、諸作業等 | 何を含むか |
同じ工事を複数社で比較するときは、単価だけでなく単位と数量が同じ条件になっているかを確認します。
「一式」と書かれている場合は単価を比較できない
原状回復見積では、
- 解体工事 一式
- 電気工事 一式
- 設備工事 一式
- 養生費 一式
のような表記もあります。
「一式」表記だけでは、数量と単価を使った比較ができません。
一式表記があること自体だけで見積が不適切とは判断できませんが、金額が大きい項目については、
- 何の作業が含まれるか
- 対象範囲はどこか
- 数量を出せる部分はないか
- 撤去・処分・搬出まで含むか
- 他の項目と重複していないか
を確認します。
一式見積の確認方法は原状回復見積の「一式」の見方で詳しく整理しています。
工事項目別の単価表は「同じ工事内容」で比較する
インターネット上にはクロス、床、解体、塗装などの単価表があります。
これらは見積を確認する参考にはなりますが、単価表の数字だけを自社見積へ当てはめるのは避けた方がよいでしょう。
同じ「クロス張替え」でも、条件が違えば金額は変わります。
例えば、
- 使用する材料
- 既存クロスの撤去
- 下地補修
- 施工高さ
- 家具・設備の移動
- 養生
- 廃材処分
- 夜間施工
- 搬入・搬出条件
などです。
床工事でも、単なるタイルカーペット張替えなのか、既存床材の撤去、接着剤除去、下地補修、OAフロア復旧まで含むのかで条件が変わります。
工事名が同じ＝同じ単価で施工できるとは限りません。
坪単価が高いから不当とは限らない
坪単価を計算して公開されている相場より高かったとしても、それだけで不当な見積とは判断できません。
坪単価を押し上げる要因には、例えば次があります。
- スケルトン返し
- 厨房や給排水設備
- 空調・電気・消防設備
- 造作が多い
- 設備撤去が多い
- 貸主指定業者・B工事
- 夜間・休日施工
- 高層階
- エレベーター使用制限
- 搬出距離が長い
- 廃材量が多い
- 石綿等への対応
- 工期が短い
まず工事範囲と施工条件を確認し、それでも高いと感じる場合に数量・単価・諸経費を精査します。
原状回復費が高くなる理由は原状回復費用が高い理由でも整理しています。
同じ坪数でも店舗とオフィスでは単価が違う
原状回復の坪単価を比較するときは、物件用途を分ける必要があります。
オフィス
一般的なオフィスでは、床、壁、天井、パーティション、OAフロア、電気、空調などが主要な確認項目になります。
さらにビルグレード、指定業者、B工事の範囲、館内施工ルールによって費用が変わります。
オフィス固有の予算感や増減要因については、オフィスの原状回復費用を確認してください。
店舗
店舗では業態による差がより大きくなります。
飲食店なら厨房、排気ダクト、給排水、ガス、防水、グリストラップなど、美容室ならシャンプー台や給排水、クリニックなら医療設備等が加わる場合があります。
物販店と重飲食店を「店舗」という理由だけで同じ坪単価で比較しても、適切な判断にはなりません。
店舗については店舗の原状回復費用で業態差を確認してください。
指定業者・B工事がある見積は一般単価と単純比較しない
事業用物件では、貸主や管理会社から原状回復業者を指定されたり、一部の設備工事がB工事となったりすることがあります。
この場合、借主が自由に業者を選べる工事と同じ条件で単価を比較できるとは限りません。
確認するのは、
- 指定業者となる根拠
- 指定されている工事範囲
- B工事とC工事の境界
- 借主側で手配できる工事
- 見積の数量・仕様・単価
- 参考見積を取得できるか
です。
指定業者だから見積内容を確認できないという意味ではありません。契約上変更できない工事でも、数量、仕様、施工範囲、見積内訳の根拠は確認できます。
指定業者については原状回復の指定業者、B工事についてはB工事とはを確認してください。
坪単価を比較するときは「総額に何を含めたか」を揃える
2社の坪単価を比較するとき、最も重要なのは分母の坪数よりも分子となる工事総額に何が含まれているかです。
例えばA社は、
- 内装撤去
- 仕上げ復旧
- 廃材処分
- 養生
- 清掃
まで含んでいる一方、B社は内装工事だけで、廃材処分や設備工事を別途としていることがあります。
この状態で総額を坪数で割っても、公平な比較にはなりません。
相見積もりでは、
- 返還状態
- 施工範囲
- 仕様
- 数量
- 除外項目
- 別途工事
- 廃棄物処理
- 施工時間
- 工期
をできるだけ揃えます。
比較方法は原状回復の相見積もりで確認できます。
坪単価が安くても総額が安いとは限らない
坪単価の低い見積が、最終的に最も安くなるとは限りません。
例えば、見積段階で除外されている工事が多ければ、工事開始後に追加費用が発生することがあります。
また、
- 設備撤去別途
- 廃材処分別途
- 夜間作業別途
- 石綿対応別途
- 貸主指摘の是正工事別途
となっていれば、当初の坪単価は低く見えます。
坪単価を比較するときは、最終的な明渡しまでに必要な工事が含まれているかを確認します。
坪単価では分からない「諸経費」も確認する
原状回復見積には、直接工事費以外の費用が含まれます。
例えば、
- 養生
- 搬入・搬出
- 仮設
- 現場管理
- 車両
- 廃材運搬・処分
- 警備・立会い
- 諸経費
などです。
坪単価へ換算するとこれらもすべて一つの数字に含まれるため、何が高いのか分からなくなります。
坪単価が高いと感じた場合は、総額を再び費目別へ分解して確認してください。
見積の費目別チェックは原状回復見積の内訳で整理しています。
見積単価を確認する順番
原状回復見積を受け取ったら、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 契約上の返還状態を確認する
- 工事範囲を確認する
- 見積の工事項目を確認する
- 数量を確認する
- 単位を確認する
- 単価を確認する
- 数量×単価の金額を確認する
- 一式・諸経費・別途項目を確認する
- 総額を坪単価・㎡単価に換算する
- 同条件の見積・公開情報と比較する
先に坪単価だけを見るのではなく、最後に案件全体を比較する指標として坪単価を使うのがポイントです。
30坪・総額300万円ならどう見る？
例として、30坪の店舗・オフィスで原状回復見積が300万円だったとします。
単純計算では、
- 面積：30坪
- 約99.17㎡
- 総額：300万円
- 坪単価：10万円／坪
- 床面積ベース：約3万250円／㎡
です。
ここで「10万円／坪だから高い」と判断するのではなく、300万円の中身を確認します。
例えば、
- 内装仕上げ復旧：80万円
- 解体・撤去：70万円
- 電気・設備：60万円
- 廃材処理：30万円
- 養生・仮設・管理：30万円
- その他：30万円
という構成なら、次に各工事項目の数量と単価を確認します。
反対に「原状回復工事一式300万円」としか記載されていなければ、坪単価を計算できても見積の中身は判断できません。
原状回復の単価表を見るときの7つの確認点
- 住宅向けか事業用向けか
- 店舗かオフィスか
- どの工事項目の単価か
- 材料費だけか施工費込みか
- 撤去・処分費が含まれるか
- 指定業者・B工事を含むか
- いつ・どの地域・どの条件の価格か
特に住宅向けのクロス張替え単価や原状回復相場を、そのまま事業用店舗・オフィスへ当てはめないようにします。
事業用では契約、返還条件、工事区分、設備、施工条件が費用へ大きく影響します。
原状回復の坪単価・㎡単価FAQ
原状回復の坪単価はいくらなら適正ですか？
物件用途、業態、ビルグレード、返還状態、設備量、指定業者、施工条件などで大きく変わるため、全国一律の金額で判断することは適切ではありません。
まず同条件の事例や見積と比較し、その後に工事項目・数量・単価を確認します。
坪単価が相場より高ければ過剰請求ですか？
それだけでは判断できません。
スケルトン返し、特殊設備、B工事、夜間作業、搬出制限などが含まれていれば坪単価が高くなることがあります。
1坪は何㎡ですか？
1坪は約3.3058㎡です。
床面積ベースであれば、坪単価を約3.3058で割ると㎡単価へ換算できます。
見積書の「㎡単価」と床面積の㎡単価は同じですか？
同じとは限りません。
クロスや床の㎡単価は、その工事を実際に施工する面積を基準にします。物件全体の床面積とは別です。
クロスの㎡数が床面積より多いのはおかしくありませんか？
壁面には高さがあり、複数の壁・間仕切りがあるため、クロスの施工面積が床面積より大きくなることはあります。
重要なのは図面・現地と数量が合っているかです。
㎡単価が安い業者を選べばよいですか？
単価だけでは比較できません。
使用材料、下地補修、撤去、処分、養生などの含有範囲を揃えて比較してください。
「一式」の見積は断った方がよいですか？
一式表記だけを理由に不適切とは判断できません。
ただし金額が大きい一式項目については、対象範囲、作業内容、数量化できる部分、他項目との重複を確認した方が比較しやすくなります。
店舗とオフィスの坪単価を比較できますか？
参考比較はできますが、同じ条件とは限りません。
店舗は厨房・給排水・ガス・排気等の設備がある業態も多く、オフィスとは工事構成が大きく異なる場合があります。
指定業者の坪単価が高い場合はどうすればよいですか？
指定業者であることと、見積内容を確認することは別です。
工事範囲、数量、仕様、単価、一式項目、諸経費等を確認し、必要に応じて参考見積や第三者査定を比較資料として利用します。
坪単価は「答え」ではなく見積を分解する入口
原状回復の坪単価や㎡単価は、見積の水準を把握するための便利な指標です。
しかし、坪単価だけでは、工事範囲、数量、仕様、設備工事、廃材処分、養生、指定業者、施工条件などの違いが見えません。
見積を確認するときは、まず契約上の返還状態と工事範囲を決め、その後に工事項目、数量、単位、単価を確認します。
最後に総額を坪単価・㎡単価へ換算し、同じ条件の見積や公開情報と比較すると、金額の違いを把握しやすくなります。
原状回復の総費用から確認したい場合は店舗・オフィスの原状回復費用、届いた見積を費目ごとに確認したい場合は原状回復見積の内訳もあわせて確認してください。
原状回復見積の坪単価・㎡単価・数量・工事範囲を整理し、発注前に妥当性を確認したい場合は、お問い合わせから相談できます。
