B工事の指定業者とは？誰が決める・どこまで指定されるか確認する8項目

2026年9月17日

オフィスや店舗の入居・移転・退去で、貸主や管理会社から「ここはB工事なので指定業者で施工してください」と言われることがあります。

借主側からすると、費用を自社で負担するのに施工会社を自由に選べないため、「なぜこの会社しか使えないのか」「他社へ頼めないのか」「提示された見積をそのまま受け入れるしかないのか」と疑問が出やすい部分です。

ただし、B工事という言葉だけを見て、すべての物件で同じルールが適用されると考えない方がよいでしょう。

A工事・B工事・C工事は実務上広く使われる工事区分ですが、全国一律の法定区分として内容が固定されているわけではありません。

実際に誰が施工会社を決め、どこまで指定され、誰が費用を負担するかは、賃貸借契約書、特約、工事区分表、館内規則などを確認して判断します。

この記事では、「B工事だから指定業者です」と説明されたとき、発注前に何を確認すればよいかを整理します。

B工事の指定業者とは？

一般的なテナント実務では、B工事を「費用は借主側が負担し、施工会社は貸主・ビル側が指定する工事」と説明することがあります。

一方、C工事は借主が施工会社を選んで発注する工事として整理されることが多くなります。

区分	施工会社	費用負担	よくある考え方
A工事	貸主側	貸主側	建物本体・共用設備等
B工事	貸主側が指定することが多い	借主側が負担することが多い	建物設備へ影響する工事等
C工事	借主側で選定できることが多い	借主側	専有部内装・造作等

ただし、この表は一般的な整理です。

「B工事」という名称だけから、今回の物件でも必ずこの条件になると判断するのではなく、契約書類を確認してください。

B工事全体の仕組みを確認したい場合は、B工事とは？も参照してください。

なぜB工事では指定業者が使われるのか

指定業者制度が使われる背景には、建物全体の設備・安全・管理があります。

たとえばテナント工事が、

空調設備
防災設備
電気幹線
給排水の立管
共用部
他テナントにも関係する設備
建物本体へ影響する部分

へ及ぶ場合、施工不良が一つのテナント区画だけで終わらない可能性があります。

貸主側から見ると、建物構造や設備を把握している施工会社へ工事を集約することで、施工品質、設備履歴、責任の所在、建物全体の維持管理を統一しやすくなります。

そのため、借主が費用を負担する工事であっても、施工会社を貸主側が指定する契約が存在します。

一方で、「安全管理のため」という理由だけで、契約書にない工事まで自動的にすべて指定業者工事になると決まるわけではありません。

指定の根拠と対象範囲は個別に確認します。

B工事の指定業者で発注前に確認する8項目

1．賃貸借契約書に指定業者の定めがあるか

最初に確認するのは、管理会社からの口頭説明ではなく賃貸借契約書です。

原状回復条項、内装工事条項、特約、別紙等に、

貸主指定業者による施工
貸主指定の施工会社
貸主承認業者
工事業者は貸主が指定する

といった内容が記載されていないか確認します。

事業用賃貸借では、法令の制限内で契約内容を当事者間で定めることができます。

そのため、「一般的にB工事はこうだから」ではなく、今回締結している契約がどうなっているかを起点にします。

契約書を読んでも判断できない場合は、貸主・管理会社へ該当する条項を示してもらうと整理しやすくなります。

2．工事区分表でB工事の範囲を確認する

次に工事区分表を確認します。

工事区分表には、設備・工事項目ごとにA工事、B工事、C工事のどこへ分類するか記載されていることがあります。

たとえば、

間仕切り
床
天井
照明
コンセント
空調
防災設備
給排水
セキュリティ
看板

などです。

ここで確認したいのは、工事全体が指定業者になるのか、それとも特定設備だけがB工事なのかという点です。

たとえば空調・防災はB工事でも、間仕切りや仕上げはC工事として借主側施工会社へ発注できる場合があります。

「今回の退去工事は全部B工事」とまとめて説明された場合でも、工事項目単位で区分を確認します。

3．館内規則・工事ルールも確認する

賃貸借契約書だけでなく、ビルの館内規則や内装工事ルールに施工会社や工事方法が定められている場合があります。

確認したいのは、

施工会社の指定
貸主承認が必要な工事
作業可能時間
工事申請
防災設備工事
養生
搬出経路
設備停止・接続

などです。

指定業者以外を使える工事でも、ビル側の事前承認や施工申請が必要なことがあります。

「自由業者だから自由に工事できる」という意味ではありません。

4．指定対象を工事項目ごとに分ける

B工事の指定業者問題で、最も避けたいのは「指定業者か、自由業者か」の二択だけで判断することです。

実際には一つの退去・入居工事の中で、B工事とC工事が混在することがあります。

たとえば、

工事項目	確認例
空調	B工事として指定会社か
防災設備	B工事として指定会社か
電気幹線	指定範囲はどこまでか
間仕切り	C工事へ切り分けられるか
床・壁仕上げ	借主側施工会社を使えるか
家具・什器	そもそも工事区分外か

というように分けます。

指定業者の見積書へ、本来自由発注できるC工事までまとめて含まれている場合は、工事区分を再確認する余地があります。

5．誰が発注し、誰が支払うのか確認する

「B工事は借主負担」と説明されることが多い一方、実際の発注・契約・請求フローは物件によって異なることがあります。

発注前には、

誰が施工会社を指定するか
誰が工事内容を承認するか
誰が注文書を出すか
誰と誰が工事契約を結ぶか
請求書は誰から届くか
借主は誰へ支払うか

を確認します。

「貸主指定業者だから、発注者も必ず貸主」と一律に考えず、今回の契約・工事フローを確認してください。

費用負担そのものについては、B工事の費用負担を扱う記事で別途整理します。

6．指定業者の見積範囲と内訳を確認する

指定業者しか施工できない工事であっても、見積書の内容を確認できないという意味ではありません。

見積受領後は、少なくとも、

工事項目
数量
単価
材料・仕様
施工範囲
諸経費
夜間・休日対応
別途工事
追加費用となる条件

を確認します。

特に「一式」が多い場合は、どこまで含む金額か確認してください。

指定業者案件では他社へ直接置き換えられない場合があるため、見積の透明性を高めることが価格妥当性を確認する第一歩になります。

すでに高額な見積が出ている場合は、B工事の見積が高いときの確認方法も参照してください。

7．相見積もりが「発注先選定」なのか「価格比較」なのか分ける

指定業者が決まっている場合、通常のC工事のようにA社・B社・C社へ見積を取り、一番安い会社へそのまま発注できないことがあります。

一方で、他社へ同条件の参考見積を依頼したり、第三者へ見積査定を依頼したりして、価格・数量・仕様の比較材料を作る方法はあります。

つまり、相見積もりには、

実際の発注先を選ぶための競争見積
指定業者見積の妥当性を見るための参考見積

という異なる目的があります。

指定業者案件で相見積もりを検討している場合は、B工事で相見積もりは取れる？で詳しく整理しています。

第三者査定を使う場合は、B工事の見積査定も確認してください。

8．変更・価格協議の余地を発注前に確認する

指定業者と説明されたからといって、変更や協議の余地が全国一律にゼロと決まるわけではありません。

一方で、借主側が一方的に「別会社へ頼みます」と切り替えられるとも限りません。

確認する順番は、

契約上の指定根拠を確認する
指定されている工事項目を特定する
B工事とC工事を切り分ける
借主側業者を使える範囲を確認する
指定会社変更の協議が可能か確認する
変更できない場合は見積内容・価格を協議する

です。

指定業者そのものを変更したい場合は、B工事の指定業者は変更できる？を参照してください。

会社を変えずに価格を見直したい場合は、指定業者と値下げ交渉する方法で分けて解説しています。

B工事になりやすい工事の例

B工事の具体的な範囲は物件ごとに違いますが、建物全体や共用設備と関係する次のような工事がB工事として扱われることがあります。

空調設備の増設・移設
ダクト接続
電気幹線・容量変更
分電盤等の設備工事
スプリンクラー移設・増設
火災報知設備
防災設備
給排水立管への接続
共用部に関係する設備
建物本体を貫通する工事

ただし、この一覧に該当するから自動的にB工事になるという意味ではありません。

同じ設備でも物件によってA工事・B工事・C工事の扱いが異なる可能性があります。

工事区分表で確認してください。

「B工事なので指定業者です」と言われたら3つを文書で確認する

管理会社から指定業者施工と説明された場合、発注前に次の3点を確認すると整理しやすくなります。

1．指定の根拠

賃貸借契約書、特約、工事区分表、館内規則のどこに根拠があるか。

2．指定される工事範囲

今回の見積のうち、どの項目までがB工事なのか。

3．借主側業者を使える範囲

C工事へ切り分けられる内装・設備工事がないか。

この3点をメール等で確認し、回答を記録として残しておけば、その後に見積範囲や発注条件が変わったときも比較しやすくなります。

指定業者だから見積を確認しなくてよいわけではない

指定施工会社を変更できない案件では、「結局その会社へ頼むしかないから見積を見ても意味がない」と考えてしまうことがあります。

しかし、業者指定と金額承認は別の問題です。

工事範囲、数量、仕様、単価、諸経費、追加条件を確認し、必要に応じて、

不要工事を外す
B工事とC工事を再整理する
仕様を見直す
数量を確認する
参考見積と比較する
第三者査定を取る
再見積を依頼する

といった対応を検討できます。

指定業者制度自体を否定することと、提示された見積内容を確認することは別です。

コスト削減全体については、B工事を減額する方法も確認してください。

原状回復の指定業者とB工事の指定業者は同じ？

重なる場合はありますが、必ず同じとは限りません。

たとえば退去時に、

原状回復工事全体を貸主指定会社へ発注する契約
設備系B工事だけ指定会社で行い、内装解体は借主側会社へ発注できる契約
指定会社が原状回復全体を元請として管理する契約

などが考えられます。

「原状回復の指定業者」と「B工事指定業者」という言葉だけで同一視せず、契約上の施工範囲を確認します。

オフィス退去における指定業者制度は、オフィス原状回復の指定業者で詳しく扱っています。

B工事の指定業者についてよくある質問

B工事は必ず貸主指定業者が施工しますか？

全国一律に「B工事と呼ばれたら必ず指定業者」と法律で決まっているわけではありません。

実務上は貸主指定業者施工とする契約が多く見られますが、今回の賃貸借契約、特約、工事区分表、館内規則を確認してください。

なぜ自社で業者を選べないのですか？

建物本体や共用設備、安全管理、施工履歴、責任区分等を貸主側で統一管理する目的から、指定業者施工とする契約があります。

ただし、どの工事まで指定するかは物件ごとに確認します。

指定業者は貸主が自由に決められますか？

実際の指定関係は契約内容によります。

すでに締結した賃貸借契約や工事区分表に施工条件が定められているなら、その内容を確認します。

不明な場合は、指定根拠を貸主・管理会社へ書面で確認してください。

B工事費用は必ず借主が払いますか？

一般的には借主負担の工事としてB工事という言葉が使われることが多いものの、名称だけで判断せず、今回の契約・工事区分表で費用負担者を確認してください。

指定業者の見積が高い場合でも、そのまま発注するしかありませんか？

施工会社を変えられない案件でも、工事範囲、数量、仕様、単価、諸経費、追加条件の確認や再見積協議ができる場合があります。

B工事の見積が高いときから確認してください。

指定業者以外から相見積もりを取れますか？

参考見積として他社価格を確認できる場合があります。

ただし、その会社へ直接発注できるかどうかは別問題です。

工事区分と契約条件を確認してください。

指定業者を変更できますか？

契約や工事区分によります。

借主が一方的に変更できるとは限りませんが、工事内容や施工範囲を整理したうえで貸主と協議できる場合があります。

詳しくはB工事の指定業者を変更できるかを確認してください。

工事区分表がありません。どうすればよいですか？

賃貸借契約書、特約、館内規則、入居工事資料、退去仕様書等を確認し、貸主・管理会社へ、

今回のB工事対象
指定業者対象
借主側で施工会社を選べる範囲

を書面で確認します。

指定業者は必ず1社ですか？

一律ではありません。

設備種類ごとに別の指定会社が設定されている場合や、貸主が複数候補から承認する仕組みも考えられます。

今回のビルの指定方法を確認してください。

B工事の指定業者は「会社名」より先に指定根拠と範囲を確認する

B工事で指定業者と言われたとき、最初に行うのは別の安い施工会社を探すことではありません。