オフィスの退去が決まり、貸主・管理会社や施工会社から原状回復見積が届くと、数百万円単位の金額が並ぶことがあります。
しかし、総額だけを見ても、その金額が今回のオフィス退去に必要なのかは判断できません。
確認したいのは、契約上どこまで戻す必要があり、そのために何を、どの数量・仕様で施工する見積なのかです。
さらにオフィスでは、通常の内装原状回復だけでなく、ビル指定業者によるB工事、設備復旧、夜間施工、貸主検査などが絡む場合があります。
この記事では、オフィス退去で原状回復見積を受け取った担当者が、正式発注前に確認したい項目を実務順に整理します。
オフィス退去全体の進め方から確認したい場合は、先にオフィス退去・移転ガイドをご覧ください。
オフィス原状回復の見積は総額から見ない
例えば、原状回復見積が600万円だったとします。
この600万円という数字だけでは、適正かどうか判断できません。
同じ600万円でも、
- 内装解体から設備復旧まで全て含む
- B工事を含む
- 廃棄物処分を含む
- 夜間施工費を含む
- 貸主検査後の是正まで含む
見積かもしれません。
一方で、同額でもB工事や廃棄物処分が別途になっていることもあります。
そのため、見積は「600万円」という総額ではなく、何を含んだ600万円なのかまで確認します。
発注前に確認する8項目
- 賃貸借契約で求められる原状回復範囲
- 原状回復業者・施工会社の指定
- B工事と借主側工事の区分
- 工事項目と数量
- 単価と仕様
- 一式・管理費・諸経費
- 見積外・追加工事の条件
- 工期・貸主検査・支払条件
この順番で見ると、どこに確認余地があるのか整理しやすくなります。
1．賃貸借契約で求められる原状回復範囲を確認する
最初に見るのは見積書ではなく、賃貸借契約です。
確認する資料としては、
- 賃貸借契約書
- 原状回復特約
- 別紙仕様書
- 工事区分表
- 館内工事規則
- 入居時図面
などがあります。
例えば、
- 間仕切りを撤去する
- タイルカーペットを全面復旧する
- 壁・天井を指定仕様へ戻す
- 増設設備を撤去する
- 照明配置を入居時へ戻す
といった条件が定められていることがあります。
見積に入っている工事を、この契約条件と照合します。
住宅向けの原状回復ルールだけで判断しない
原状回復を検索すると、通常損耗や経年変化は借主負担ではないという情報が多く出てきます。
民法では通常使用による損耗や経年変化について原状回復義務から除外する基本ルールがあります。
一方、事業用オフィスでは、賃貸借契約でより広い原状回復義務を特約として定めているケースがあります。
そのため、住宅向けの原状回復ガイドラインだけを根拠に見積項目を削除するのではなく、今回のオフィスについて締結している契約・特約を確認します。
入居時の状態を確認できる資料も集める
「原状」に戻すためには、もともとどのような状態だったのかを確認する必要があります。
可能であれば、
- 入居時の平面図
- 設備図
- 写真
- 入居時工事図面
- 追加工事記録
も確認します。
現在ある設備や間仕切りが入居前から存在したものなのか、自社が設置したものなのかで扱いが変わるためです。
2．原状回復業者が指定されているか確認する
オフィスビルでは、原状回復工事の施工会社が貸主・管理会社から指定されている場合があります。
ここで確認したいのは、
- 原状回復工事全体が指定なのか
- 設備工事だけが指定なのか
- 複数の承認業者から選べるのか
- 借主側業者を使える範囲があるのか
です。
「指定業者」と聞いただけで、すべての工事を同じ会社へ発注する必要があると決めつけないようにします。
契約書と工事区分表を確認します。
指定業者でも見積をそのまま承認する必要があるとは限らない
施工会社を自由に変更できないとしても、
- 工事範囲
- 数量
- 仕様
- 一式項目
- 追加費用
を確認する意味はあります。
指定業者の見積が高い場合の確認方法は、原状回復の指定業者が高いときは？で詳しく整理しています。
3．B工事がどこまで含まれているか確認する
オフィス原状回復では、内装工事と設備工事を同じものとして見ないことも重要です。
特に、
- 空調
- 電気
- 消防・防災
- 給排水
- セキュリティ
などは、物件によってB工事になる場合があります。
原状回復会社の見積が500万円でも、B工事200万円が別見積なら、実際の原状回復関連支出は700万円になる可能性があります。
反対に、原状回復見積の中へB工事が含まれている場合もあります。
見積比較をするときは、必ず、
- B工事込み
- B工事別途
- 一部だけB工事
のどれなのか確認します。
オフィスのB工事費が高い場合については、オフィス移転のB工事が高いときは？も参考にしてください。
4．工事項目と数量を確認する
契約と工事区分を確認した後で、見積内訳を見ます。
オフィス原状回復では、例えば次の項目があります。
- 間仕切り撤去
- 造作撤去
- 床復旧
- 壁・天井復旧
- 電気設備復旧
- 照明復旧
- 空調・換気
- 消防設備
- 廃棄物処分
- 養生
- クリーニング
項目名だけでなく、数量を確認します。
床
何㎡を施工するのか確認します。
賃貸借契約上の面積と、実際に床を施工する面積が必ず同じとは限りません。
壁・天井
壁面積や天井面積がどの範囲から算出されているか確認します。
間仕切り
撤去対象の長さ、高さ、数量を図面と照合します。
照明・電気設備
照明台数、コンセント数、回路数などを確認します。
空調・防災設備
機器台数や移設・復旧対象を設備図と照合します。
各費目についてさらに詳しく確認したい場合は、原状回復見積の内訳はどこを見る？をご覧ください。
契約面積をそのまま施工数量にしていないか確認する
例えば、賃貸面積300㎡だからといって、床・壁・天井のすべてが300㎡になるわけではありません。
施工数量は工種ごとに異なります。
数量が不明な項目については、
「この数量は図面上のどの範囲から算出していますか」
と確認します。
単価の妥当性を見る前に、数量の根拠を確認する方が順序として分かりやすくなります。
5．単価と仕様を確認する
数量が確認できたら単価を見ます。
ただし、インターネット上の一般的な単価表とそのまま比較するだけでは十分ではありません。
オフィスビルでは、
- 夜間施工
- 休日施工
- 搬出入時間の制限
- エレベーター養生
- 指定材料
- 設備停止調整
- 管理会社立会い
などが必要になることがあります。
同じタイルカーペット張替えでも、施工条件が違えば単価も変わります。
単価を見るときは、何が含まれた価格なのか確認します。
原状回復なのに設備グレードが上がっていないか確認する
原状回復見積の中に、新しい設備や材料への交換が含まれている場合があります。
それが契約上必要な標準仕様への復旧であれば問題ありません。
一方で、原状回復と同時に建物側が設備更新やグレードアップを行う場合は、借主負担として計上する工事なのか確認する余地があります。
特に設備工事では、
- 入居時仕様への復旧
- 現行の建物標準仕様への復旧
- 貸主側の設備更新
を分けて確認します。
6．「一式」「管理費」「諸経費」の中身を見る
オフィス原状回復見積には、
- 電気工事一式
- 設備工事一式
- 解体工事一式
- 現場管理費
- 諸経費
などが記載される場合があります。
一式表記自体が問題なのではありません。
ただし、原状回復費の大部分を占める項目が一式になっていて、施工範囲や数量が全く分からなければ、発注判断ができません。
その場合は、
- 施工範囲
- 主要数量
- 使用する材料・設備
- 撤去費
- 搬出費
- 処分費
- 管理業務
のどこまで含むのか確認します。
現場管理費は「工事をしていないから不要」とは限らない
オフィスビルでは複数工種を同時に管理する必要があります。
また、
- 工事申請
- 工程調整
- 安全管理
- 共用部管理
- ビル管理会社との調整
- 完了検査対応
などが発生します。
そのため管理費が存在すること自体を問題にする必要はありません。
確認するのは、何を管理する費用なのか、他の諸経費とどのように区分されているかです。
7．見積外・追加費用の条件を確認する
原状回復見積で特に見落としたくないのが、現在の見積金額に含まれていない費用です。
見積書に、
- 別途
- 含まず
- 実費精算
- 別途協議
- 施工後精算
と書かれていないか確認します。
例えば、
- B工事
- 夜間費
- 廃棄物処分
- 設備停止
- 追加養生
- 消防設備工事
などが別途なら、現在の総額を最終費用と考えることはできません。
追加工事は誰が承認するのか決めておく
工事を始めると、天井裏や床下など、事前には確認できなかった状況が見つかる場合があります。
追加工事が必要になった際に、現場判断だけで進められると最終請求額が膨らむことがあります。
可能であれば、
- 追加工事の内容
- 追加金額
- 社内承認者
を施工前に確認する運用にしておきます。
8．工期・貸主検査・支払条件を確認する
オフィス原状回復では、価格だけでなく退去期限が重要です。
工事が終わっても、貸主・管理会社の完了確認で是正を求められる場合があります。
そのため、
- 着工日
- 施工期間
- 工事完了予定日
- 貸主・管理会社の検査日
- 是正工事期間
- 物件返還日
を確認します。
「工事完了日＝退去完了日」とは限りません。
安くするために見積確認を長引かせすぎない
見積確認や相見積もりに時間を使いすぎて、施工期間が不足するケースも避けなければなりません。
例えば原状回復費を下げられても、物件返還が遅れて追加の賃料等が発生すれば、全体では損失になる可能性があります。
退去日から逆算して、
- 見積確認期限
- 再見積期限
- 発注期限
を設定します。
敷金・保証金から精算される場合も見積内容を確認する
契約によっては、原状回復費用が敷金・保証金等から精算される場合があります。
この場合、「会社から直接振り込むわけではない」ため、見積確認が甘くなりやすい点には注意が必要です。
敷金等から差し引かれる場合でも、会社の資産が減少することに変わりはありません。
原状回復見積、最終請求、敷金等の精算内容を照合します。
見積時点と最終請求を照合する
工事完了後は、最終請求額が当初見積と一致しているか確認します。
差がある場合は、
- 追加工事
- 数量変更
- 仕様変更
- 実費精算
など、増減理由を確認します。
発注時の見積書だけでなく、変更見積や追加承認の記録も残しておくと確認しやすくなります。
相見積もりを取るなら条件を揃える
施工会社を自由に選べる場合は、相見積もりも一つの方法です。
ただし、A社とB社で、
- 原状回復範囲
- 数量
- 仕様
- B工事の有無
- 廃棄物処分
- 夜間施工
が違えば比較できません。
総額ではなく同じ条件へ揃えて比較します。
詳しくは原状回復の相見積もりはどう取る？をご覧ください。
坪単価は違和感を見つける参考に使う
オフィス原状回復では、「坪○万円」という情報も多くあります。
坪単価は予算感を把握する参考にはなります。
ただし、
- ビルグレード
- 造作量
- 設備変更
- 指定業者
- 施工時間
- 原状回復特約
によって費用は大きく変わります。
坪単価だけで高い・安いを決めず、違和感があれば見積内訳へ戻って確認します。
オフィス原状回復見積で避けたい確認方法
総額だけで高い・安いを判断する
含まれる工事が違えば比較できません。
ネットの坪単価だけで値下げを求める
施工条件や工事範囲が異なるため、数量・仕様を確認します。
指定業者だからそのまま承認する
施工会社指定と、見積内容を確認できるかは別問題です。
B工事を見落とす
原状回復会社の見積だけでなく、別途の指定設備工事も含めて退去総額を確認します。
追加費用の条件を確認しない
最初の見積が安くても、別途費用が多ければ最終金額は増えます。
退去期限ぎりぎりまで価格比較する
見積精査による削減額と、工期不足による損失を比較します。
オフィス原状回復見積についてよくある質問
オフィス原状回復の見積はどこから確認すればよいですか？
最初に賃貸借契約・原状回復特約を確認し、借主が負担する工事範囲を確定します。その後、工事項目、数量、仕様、単価の順で見ます。
見積が「一式」ばかりでも問題ありませんか？
一式表記自体が問題とは限りません。ただし、高額な項目について施工範囲や数量を判断できない場合は、主要な内訳を確認します。
原状回復業者が指定されていても相見積もりできますか？
他社へ参考見積を依頼できる場合はあります。ただし、その会社へ実際に発注できるかは契約・工事区分によります。参考見積は現在の数量や工事項目を比較する材料として使える場合があります。
B工事は原状回復見積に含まれますか？
物件・見積形式によります。原状回復会社の見積へ含まれるケースと、ビル指定業者から別途提示されるケースがあります。
敷金から原状回復費を引かれる場合でも確認は必要ですか？
確認した方がよいでしょう。直接振り込まない場合でも、原状回復費が敷金等から精算されれば返還額へ影響します。
原状回復見積が相場より高ければ減額できますか？
相場より高いという理由だけで一定額が減るとは限りません。工事範囲、数量、仕様、施工条件を確認し、変更余地がある項目について再見積を依頼します。
発注後でも見積を変更できますか？
工事の進行状況や契約条件によります。資材や職人の手配後は変更費・キャンセル費が発生する場合があるため、疑問点は正式発注前に確認します。
オフィス原状回復見積は退去総額まで確認して発注する
オフィス原状回復の見積を受け取ったら、次の順番で確認します。
- 契約上の原状回復範囲を確認する
- 指定業者の範囲を確認する
- B工事を含むか確認する
- 工事項目と数量を確認する
- 単価と仕様を確認する
- 一式・管理費・諸経費の中身を確認する
- 見積外・追加費用を確認する
- 工期・貸主検査・支払条件を確認する
オフィス退去では、原状回復会社の見積だけを見ても退去総額が分からない場合があります。
B工事、指定工事、廃棄物処分、追加施工などまで含め、物件を返還するまでに必要な費用を確認することが重要です。
一般的な原状回復見積の読み方は、原状回復の見積書の見方で詳しく解説しています。
オフィスのB工事見積が高い場合は、オフィス移転のB工事が高いときは？をご覧ください。
オフィス退去全体については、オフィス退去・移転ガイドで整理しています。
すでに原状回復見積を受け取っており、契約・指定業者・B工事・数量のどこから確認すべきか判断できない場合は、お問い合わせから現在の状況をご連絡ください。
