店舗を閉店するとき、「原状回復してください」「スケルトンで返してください」と貸主や管理会社から案内されることがあります。
しかし、店舗の原状回復は、すべての物件で同じ状態まで戻すものではありません。
内装や設備をすべて撤去してスケルトンにする店舗もあれば、入居時の内装状態へ戻す店舗、貸主の承認を得て内装や厨房設備を残したまま居抜きで退去できる店舗もあります。
そのため、閉店が決まったら最初に解体業者へ依頼するのではなく、賃貸借契約上、何をどの状態まで戻して返す必要があるのかを確認することが重要です。
この記事では、店舗閉店時の原状回復範囲、スケルトン返し・居抜きとの違い、工事を発注するまでの確認手順を整理します。
閉店から物件返還までの全体的な流れについては、店舗閉店ガイドをご覧ください。
店舗の原状回復は「入居時の見た目」だけでは決まらない
原状回復という言葉から、「借りたときの状態へ戻せばよい」と考えることがあります。
もちろん入居時の状態は重要な確認材料です。
ただし、店舗などの事業用物件では、賃貸借契約や原状回復特約で、退去時の返還状態がより具体的に定められていることがあります。
例えば、
- 内装・造作をすべて撤去する
- スケルトン状態で明け渡す
- 借主が設置した設備を撤去する
- 床・壁・天井を指定状態へ戻す
- 看板・サインを撤去する
- 給排水・ガス・電気設備を指定状態へ戻す
といった条件です。
したがって、店舗原状回復では「入居時はこうだった」という事実と、「契約ではどの状態で返すことになっているか」の両方を確認します。
原状回復＝必ずスケルトン返しではない
店舗退去では「原状回復」と「スケルトン返し」が同じ意味のように使われることがあります。
しかし、厳密には同じではありません。
原状回復は、契約上求められる状態へ物件を戻して返還することです。
スケルトン返しは、その返還方法の一つです。
スケルトン返しでは一般に、
- 床仕上げ
- 壁仕上げ
- 天井
- 間仕切り
- 造作家具
- 厨房設備
- 借主が設置した設備
などを撤去し、建物の躯体が見える状態に近づけます。
契約書にスケルトン返しが明記されている店舗では、その状態への復旧が求められる可能性があります。
一方、入居時が内装付きで、契約でもその状態への復旧が求められているのであれば、必ずしもスケルトンにするわけではありません。
店舗閉店時に最初に確認する5つの資料
原状回復工事を決める前に、可能な範囲で次の資料を集めます。
- 賃貸借契約書
- 原状回復特約・別紙
- 入居時の図面
- 入居時の写真
- 入居後に行った内装・設備工事の資料
賃貸借契約書
契約終了時の明渡条件、原状回復義務、指定業者、解約条件などを確認します。
原状回復特約
店舗の場合、本文とは別の特約欄にスケルトン返しや設備撤去について記載されていることがあります。
入居時の図面
どの壁、設備、配管、造作が入居前から存在していたのかを確認する材料になります。
入居時の写真
図面だけでは分からない仕上げや設備の状態を確認できます。
入居後の工事資料
自社が何を追加・変更したのかを確認します。
契約書では「原状回復」の一文だけを見ない
確認するときは、「原状回復」という文字だけを探すのではなく、関連する条項も読みます。
例えば、
- 造作
- 設備
- 附属物
- 退去
- 明渡し
- 指定業者
- 工事
- 承認
などに関する条項です。
厨房設備や看板の撤去義務が、原状回復条項とは別の場所に書かれていることもあります。
事業用だから通常損耗まで必ず全部借主負担、とは限らない
民法上、通常の使用による損耗や経年変化は、原則として賃借人の原状回復義務から除かれています。
一方、店舗・オフィスなどの事業用賃貸借では、通常損耗を含む範囲まで借主が負担する特約が定められている場合があります。
ここで重要なのは、
「店舗だから何でも借主負担」
と考えないことです。
事業用物件の裁判例でも、広い原状回復特約が認められた例がある一方、通常損耗まで借主に負担させるには、その範囲が具体的に示されているなど明確な合意が必要とされた例があります。
そのため、個別契約の文言と合意内容を確認します。
住宅向けの原状回復ガイドラインをそのまま店舗へ適用しない
インターネットで原状回復を調べると、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」がよく紹介されています。
このガイドラインは民間賃貸住宅を対象としたものです。
店舗などの事業用賃貸借について、契約内容にかかわらず同じルールで処理できるものではありません。
店舗退去では、自店舗の賃貸借契約と原状回復特約を優先して確認します。
居抜きで借りた店舗でもスケルトン返しになることがある
ここは店舗退去で特に勘違いしやすい点です。
例えば、飲食店を厨房・カウンター・ダクトなどが残った居抜き状態で借りたとします。
「最初から設備があったのだから、退去時もそのまま残せる」と思うかもしれません。
しかし、契約書で退去時にスケルトン返しをすることが明確に定められていれば、居抜きで入居した設備まで撤去対象になる場合があります。
反対に、契約上、入居時の居抜き状態へ戻せばよいのであれば、元からあった設備まで撤去する必要がない場合があります。
つまり、居抜きで入居したかどうかだけでは退去時の返還状態は決まりません。
契約書を確認します。
「元からあった設備」の所有者も確認する
居抜き物件では、厨房設備や造作の所有関係が分かりにくいことがあります。
例えば、
- 貸主の所有物
- 前テナントから譲り受けたもの
- 自社で購入したもの
- リース会社の所有物
が混在していることがあります。
退去時にすべて撤去すると、貸主所有設備まで処分してしまう可能性があります。
逆に、自社所有設備を残置すれば撤去を求められることがあります。
設備一覧、造作譲渡契約、入居時資料などから所有関係を確認します。
厨房設備・ダクト・給排水は「機械を外すだけ」では終わらない
飲食店の原状回復では、厨房設備そのものだけでなく、設備に接続している部分も確認します。
例えば、
- 給水管
- 排水管
- ガス管
- 排気ダクト
- 電源
- 床の防水
- グリストラップ
などです。
機器を撤去した後に、配管の閉栓、穴の補修、床・壁の復旧などが必要になる場合があります。
「厨房機器撤去」と「店舗原状回復」を別々に発注する場合は、どこまでをどちらの業者が行うのか確認します。
看板・サインも原状回復対象になることがある
店舗外部の看板・サインも忘れやすい項目です。
例えば、
- 袖看板
- 壁面看板
- 入口サイン
- 窓面シート
- 館内サイン
などです。
撤去後に、取付穴、配線、外壁塗装などの補修まで求められる場合があります。
店舗内だけでなく、外部に設置したものも契約書と現況から確認します。
原状回復範囲が曖昧なら工事前に貸主へ確認する
契約書を読んでも、具体的にどこまで撤去するのか分からないことがあります。
その場合は、工事会社の判断だけで解体を始めるのではなく、貸主・管理会社へ返還条件を確認します。
例えば、
- この天井は撤去するのか
- 既存空調は残すのか
- ダクトはどこまで撤去するのか
- 床下配管は撤去するのか
- 看板跡はどこまで補修するのか
- 居抜き退去は認められるのか
などです。
可能であれば、図面や写真を使い、対象範囲を具体的に確認します。
口頭だけでなく記録を残す
「そこは残していいです」と口頭で言われた場合でも、後から担当者が変わると認識がずれる可能性があります。
原状回復範囲について合意した内容は、メール、議事録、図面へのマーキングなど、後から確認できる形で残しておく方が安全です。
原状回復の見積を取る前に返還状態を決める
返還状態が決まっていないまま複数業者へ見積を依頼すると、各社の前提が違ってしまいます。
例えば、
- A社は完全スケルトン
- B社は内装のみ撤去
- C社は厨房設備を残す
という見積では比較できません。
先に貸主・管理会社と返還条件を整理し、同じ条件で見積を依頼します。
原状回復業者を選ぶ前に確認すること
原状回復業者を選ぶ場合は、金額だけでなく、店舗の工事条件へ対応できるか確認します。
例えば、
- 店舗原状回復の施工実績
- 飲食店など設備の多い案件への対応
- 夜間・休日工事
- 商業施設内工事
- 廃棄物処理
- 設備撤去
- 貸主・管理会社との施工調整
などです。
商業施設などでは指定施工会社が定められている場合もあるため、業者選定前に契約条件を確認します。
原状回復工事の前に売れるものを分ける
工事範囲が決まったとしても、すぐにすべてを解体・廃棄する必要はありません。
撤去対象の中に、
- 厨房機器
- 冷蔵・冷凍設備
- 店舗什器
- 家具
- 一部の造作
など、売却できるものが含まれている場合があります。
原状回復業者へ処分を依頼する前に、買取査定を行います。
設備・什器の売却については、設備・什器買取ガイドをご覧ください。
居抜き退去が可能なら原状回復工事を減らせる場合がある
後継テナントが内装・設備を引き継ぐ居抜き退去が認められれば、原状回復工事を大幅に減らせる場合があります。
ただし、現在の契約でスケルトン返しが定められている場合でも、貸主が例外的に居抜き譲渡を承認してくれるケースはあります。
その場合は、
- 貸主の承認
- 後継テナントの合意
- 残す設備・造作の範囲
- 将来の撤去責任
- 原状回復義務の引継ぎ
などを明確にする必要があります。
居抜きと原状回復の比較は、ART-022「店舗閉店で居抜きと原状回復のどちらを選ぶ？」で詳しく扱います。
居抜き希望なら原状回復を正式発注する前に動く
居抜きで後継テナントを探す可能性があるのに、先に内装解体・厨房設備撤去を発注すると、引き継ぐ資産がなくなります。
閉店が決まったら、
- 契約条件を確認する
- 貸主へ居抜き可否を確認する
- 造作・設備の価値を確認する
- 後継テナント探索の時間を確保する
- 成立しない場合の原状回復工程も残す
という順で進めます。
居抜き交渉を続けすぎて原状回復期限を失わない
居抜きには退去費用を減らせる可能性がありますが、必ず後継テナントが見つかるわけではありません。
原状回復に数週間必要なのに、契約終了直前まで居抜き相手を探し続けると、成立しなかった場合に工期不足になります。
そのため、
「○日までに居抜きが成立しなければ原状回復へ切り替える」
という期限を決めておく方法があります。
原状回復完了後には貸主・管理会社の確認を受ける
工事が終わったら、貸主または管理会社による確認が行われる場合があります。
そこで、
- 撤去漏れ
- 補修不足
- 清掃不足
- 仕様違い
- 設備処理不足
などを指摘される可能性があります。
退去期限当日を工事最終日にすると、是正する時間がありません。
貸主確認と是正期間を考えて工程を組みます。
貸主から契約外に見える工事を求められた場合
原状回復の協議では、借主と貸主で工事範囲の認識が異なる場合があります。
例えば、
- 元からあった設備の撤去
- 通常損耗部分の全面交換
- 新しい設備へのグレードアップ
- 入居時より良い状態への復旧
などです。
その場合は、その工事を借主が負担する根拠となる契約条項や合意内容を確認します。
工事業者との価格交渉だけでは解決できない契約上の争いについては、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談します。
店舗閉店の原状回復についてよくある質問
店舗を閉店すると必ずスケルトン返しですか？
必ずではありません。賃貸借契約や原状回復特約で定められた返還状態を確認します。スケルトン返しが指定されている店舗もあれば、入居時仕様への復旧や居抜き退去が認められる店舗もあります。
居抜きで借りた店舗ならそのまま返せますか？
契約によります。居抜きで入居していても、退去時はスケルトン返しとする特約があれば撤去を求められる場合があります。
通常損耗も店舗側が全部負担しますか？
一律ではありません。民法上の一般原則に加え、事業用賃貸借では原状回復特約が定められている場合があります。契約上どの範囲まで借主負担と明確に合意されているかを確認します。
元からあった厨房設備も撤去する必要がありますか？
入居時の状態と契約条件によります。居抜き入居でもスケルトン返し特約があれば撤去対象になることがあります。所有者と返還条件を確認してください。
貸主から口頭でスケルトンにしてと言われたら従う必要がありますか？
まず、賃貸借契約・特約にどのような返還条件が定められているか確認します。契約と異なるように見える場合は、指定の根拠を確認します。
居抜きにすれば原状回復義務はなくなりますか？
自動的にはなくなりません。貸主の承認と後継テナントとの条件合意が必要です。誰が将来の原状回復義務を負うかも明確にします。
原状回復業者は自分で選べますか？
物件によります。借主側で選べる場合もあれば、貸主指定業者での施工が契約条件になっている場合もあります。契約書・工事規則を確認してください。
いつ原状回復工事を発注すればよいですか？
契約上の返還状態を確定し、居抜き・設備売却などの選択肢を整理した後に発注します。退去期限から貸主検査・是正期間を逆算し、発注が遅くなりすぎないようにします。
店舗の原状回復は「壊す前」に返還条件を確定する
店舗閉店時の原状回復で最も避けたいのは、返還条件が曖昧なまま解体を始めることです。
確認する順番は、
- 賃貸借契約・原状回復特約を確認する
- 入居時の状態を確認する
- 自社が追加した造作・設備を確認する
- スケルトン返しが必要か確認する
- 貸主へ返還範囲を確認する
- 居抜き退去の可否を確認する
- 売却できる設備・什器を分ける
- 同じ返還条件で工事見積を取る
- 貸主検査・是正期間まで含めて工程を組む
です。
原状回復は「店舗を空にする作業」ではなく、契約で定められた状態へ戻して貸主へ返すための工程です。
どこまで壊す必要があるのかを決める前に、スケルトン工事や設備撤去を発注しないことが重要です。
物件返還までにかかる費用全体については、店舗の閉店・退去費用は何にかかる？をご覧ください。
店舗閉店全体の費用は、店舗の閉店費用はいくら？で整理しています。
店舗・オフィス共通の原状回復実務については、原状回復ガイドをご覧ください。
契約書を見てもスケルトン返し・居抜き・設備撤去のどこまでが必要なのか判断できない場合は、お問い合わせから現在の状況をご連絡ください。
