飲食店の退去で厨房設備を撤去するとき、判断が難しくなりやすいのが排気フードや厨房ダクトです。
店内に見えているフードだけでなく、天井裏の排気ダクト、排気ファン、外壁から屋上まで伸びるダクトなどが一つの排気系統になっていることがあります。そのため、「厨房を撤去するからダクトも全部外す」「スケルトン返しだから屋上まで撤去する」と一律には判断できません。
まず確認したいのは、どこまでが借主の設備で、契約上どの状態まで戻す必要があるのかです。
後継テナントへの居抜き承継が認められる場合や、建物側の共用設備として残す部分がある場合もあります。工事を発注する前に、賃貸借契約、工事区分、設備図面、貸主・管理会社の指示を照合して撤去範囲を確定します。
厨房ダクトは退去時に必ず撤去するわけではない
厨房ダクトの撤去が必要かどうかは、単に飲食店を閉店するという理由だけでは決まりません。
判断材料になるのは主に次の要素です。
- 賃貸借契約の原状回復条項
- スケルトン返しの特約
- 入居時にどの設備が存在していたか
- 借主が新たに設置した設備か
- 貸主や建物側の設備か
- 専有部設備か共用部設備か
- 居抜き・造作譲渡が認められるか
- 貸主・管理会社が指定する返還状態
たとえば、入居時から建物側の設備として存在していた排気系統まで、借主判断で撤去すると問題になる可能性があります。
反対に、借主が開業時に設置した外部ダクトについて、契約上撤去が求められている場合は、店内部分だけを外しても原状回復が完了しないことがあります。
店舗退去時の原状回復や店舗のスケルトン工事と同様、完成状態を先に確定してから工事範囲を決めることが基本です。
厨房排気設備はどこまでつながっているのか
厨房の排気設備は、店舗によって構成が大きく異なります。
| 設備 | 主な確認内容 |
|---|---|
| 排気フード・天蓋 | 厨房機器上部にある部分。グリスフィルター等を含む場合がある |
| 店内ダクト | フードから天井裏・壁内などを通る排気経路 |
| 排気ファン | 屋内・屋外・屋上など設置場所が物件ごとに異なる |
| 縦ダクト | 建物上部へ排気するため複数階を通る場合がある |
| 屋外・屋上ダクト | 外壁沿い、屋上など高所に設置される部分 |
| 防火ダンパー等 | 建物の防火設備との取り合いを確認する |
見積を取るときは「厨房ダクト撤去一式」だけではなく、どの区間が対象なのかを図面や現地で確認します。
撤去範囲は「フードからどこまでか」を区間ごとに確認する
フード・厨房内だけ撤去するケース
後継テナントが既存の排気経路を使用する場合や、建物側設備へ接続している部分を残す指示がある場合は、厨房内のフードや接続部分のみを撤去することがあります。
この場合でも、どこで切り離し、残した部分をどの状態で処理するのかを事前に決めます。
天井裏の店内ダクトまで撤去するケース
借主が新設したダクトを原状回復で撤去する場合は、天井裏まで解体範囲が広がることがあります。
ダクトだけを取り外せるとは限らず、天井材や天井下地を一時的または全面的に撤去する工事が伴うこともあります。
飲食店内装全体の解体については飲食店の内装解体で確認できます。
外壁・屋上まで撤去するケース
厨房排気のために借主が外壁へダクトを新設し、屋上付近まで立ち上げている物件では、外部ダクトも撤去対象になる場合があります。
このような設備は、店内のダクトとは工事条件が大きく異なります。
高所作業や足場が必要になる場合があり、ダクトを撤去した後には外壁固定部、屋根・外壁の貫通部、防水部分などの補修も確認しなければなりません。
共用部を通るダクトを借主判断で撤去しない
テナントビルでは、厨房ダクトが専有部から共用部へ入り、共用シャフトや屋上設備へ接続している場合があります。
このような設備については、見えている範囲だけで所有関係を判断できません。
確認したい資料は、賃貸借契約書だけではなく、工事区分表、竣工図、設備図、入居時の工事資料などです。
また、共用部の設備工事について、貸主指定業者やB工事として扱う物件もあります。該当する場合はB工事の基本も確認してください。
居抜きで残せるなら先に撤去しない
飲食店では、厨房排気設備そのものが次のテナントにとって価値を持つ場合があります。
特に排気能力の確保が難しい物件では、既存のダクトルートや屋上までの排気設備が残っていることが、後継テナントの出店判断に影響することもあります。
そのため、閉店が決まった時点で機械的に撤去するのではなく、居抜きや造作譲渡が可能かを先に確認します。
居抜きで引き渡せる可能性があるなら、貸主の承諾を得たうえで設備承継を検討します。
居抜きが成立しなかった場合に、あらためて原状回復・撤去へ進む方が合理的なケースもあります。
撤去せず「清掃して残す」という選択肢もある
ダクトが建物設備として残る場合や、後継テナントが継続利用する場合は、撤去ではなく内部清掃を求められることがあります。
厨房排気ダクトは、使用状況によって内部に油脂や汚れが蓄積します。
そのため「残すなら何もしなくてよい」とは限りません。
引渡し条件として、フード、フィルター、ダクト内部、排気ファンなどの清掃範囲を貸主・管理会社から指定される場合があります。
撤去か清掃かは、設備の所有関係、契約内容、再利用予定、設備状態を確認して決めます。
厨房ダクト撤去の費用を左右する主な条件
厨房ダクト撤去は、単純にダクトの長さだけで金額が決まる工事ではありません。
主な変動要因は次のとおりです。
- 撤去するダクトの長さ・径
- フードや排気ファンを含むか
- 天井裏・壁内に隠れているか
- 屋外や屋上まで立ち上がっているか
- 高所作業や足場が必要か
- 共用部を通っているか
- ダクト内部の油脂・汚れの状態
- 天井・壁の解体が必要か
- 外壁・屋根の貫通部補修が必要か
- 夜間・休日工事の指定があるか
- 廃材搬出の距離やエレベーター条件
- 建物指定業者を使う必要があるか
そのため、全国共通の「厨房ダクト1mあたり○円」といった金額だけで予算を決めるのは適切ではありません。
店舗解体の見積や内装解体見積の内訳と同じく、何を撤去し、何を復旧する見積なのかを見る方が重要です。
外部ダクトでは撤去後の復旧範囲も見積に入れる
外壁や屋上に設置されたダクトの場合、金属ダクト本体を撤去しただけでは原状回復が完了しないことがあります。
たとえば、外壁へ固定した金物の撤去跡、外壁の開口部、屋根・屋上の貫通部などです。
工事前に次の点を確認します。
- 固定金物をどこまで撤去するか
- 外壁の穴をどの仕様で塞ぐか
- 屋上防水の補修が必要か
- 防火区画周辺の復旧が必要か
- 外壁仕上げの補修をどこまで行うか
- 撤去後の雨仕舞いを誰が確認するか
「ダクト撤去費」と「建物復旧費」が別項目になることもあるため、見積段階で範囲を明確にします。
防火ダンパーや排気ファンも自動的に全撤去とは限らない
厨房排気系統には、排気ファンや防火関連設備が組み込まれていることがあります。
これらについても、借主設備か建物設備か、どこまでが専有部かによって扱いが変わります。
特に建物全体の設備や防火区画に関係する部材を、厨房ダクトの一部だからという理由だけで撤去するのは避けます。
管理会社、建物設備担当者、施工業者と撤去境界を確認してください。
油汚れのあるダクトは通常の内装材と同じ感覚で扱わない
飲食店の厨房排気ダクトは、使用期間や調理内容によって内部に油脂が付着している場合があります。
油脂が多く堆積している設備では、解体時の汚染、臭気、作業環境、安全管理についても考慮する必要があります。
厨房ダクトの清掃・維持管理は火災予防上も重要な設備管理項目です。
退去工事でも、内部状態を確認せずに一般的な天井ダクトと同じ条件で見積るより、厨房排気設備の施工経験がある業者に現地確認してもらう方が適しています。
古い店舗では石綿事前調査の範囲にも注意する
厨房ダクトそのものだけでなく、ダクトを撤去するために天井、壁、下地、断熱材などの建材を解体・改修する場合があります。
建築物の解体・改修では、対象となる建材について石綿事前調査が必要になるため、古い店舗ではダクト工事だけを切り離して考えない方が安全です。
詳しくは内装解体のアスベスト事前調査で確認できます。
厨房ダクト撤去を業者へ依頼するときに伝える情報
初回相談時には、可能な範囲で次の情報を伝えると見積精度が上がります。
| 確認事項 | 伝える内容 |
|---|---|
| 物件用途 | 居酒屋、焼肉店、レストラン、カフェ等 |
| 退去期限 | 明渡日、工事可能期間 |
| 返還条件 | 原状回復、スケルトン、居抜き協議中など |
| 設備構成 | フード、店内ダクト、ファン、外部・屋上ダクト |
| 設置経緯 | 入居時からあったか、自社で新設したか |
| 図面 | 設備図、ダクト系統図、入居時工事図面 |
| 高所条件 | 建物階数、屋外ダクト、足場設置スペース |
| 建物ルール | 指定業者、B工事、工事時間、搬出ルール |
現況写真を送る場合は、厨房内だけでなく、可能であれば外壁や屋上へ続く排気経路も含めます。
見積では「一式」の中身を確認する
厨房ダクト撤去の見積で「排気ダクト撤去 一式」とだけ書かれている場合は、少なくとも施工範囲を確認します。
確認したいのは、次のような違いです。
- フードまでか
- 店内ダクトまでか
- 排気ファンを含むか
- 外部ダクトを含むか
- 足場を含むか
- 天井解体・復旧を含むか
- 外壁・屋上の穴塞ぎを含むか
- 廃材処分を含むか
- 清掃を含むか
同じ「ダクト撤去一式」でも、含まれる範囲が違えば見積金額は比較できません。
内装解体業者とダクト業者のどちらへ頼むべきか
店舗全体をスケルトンにする工事であれば、内装解体・原状回復業者が全体工程を管理し、必要に応じて設備・ダクト業者を手配する形があります。
一方、外部立上りダクト、高所設備、既存排気系統との接続などが複雑な場合は、ダクト・設備工事の専門性が重要になります。
発注先の社名よりも、実際に誰が排気系統を確認し、どこまで責任を持って撤去・復旧するかを確認してください。
厨房ダクト撤去でよくある質問
スケルトン返しなら厨房ダクトは全部撤去しますか？
必ずしもそうとは限りません。スケルトンの完成状態は物件ごとに異なります。
借主設置部分の全撤去を求められることはありますが、建物設備や共用部まで借主判断で撤去するべきではありません。契約、工事区分、貸主・管理会社の指示を確認します。
フードだけ撤去してダクトを残すことはできますか？
残置が認められるかは物件条件によります。後継テナントが使用する場合や建物側設備へ接続している場合などは、残すケースもあります。
残す場合は、切り離し位置、清掃、開口部処理なども確認します。
屋上まで伸びたダクトも撤去対象ですか？
借主が設置した設備で契約上撤去が求められていれば対象になる可能性があります。
ただし、共用設備との接続や建物設備との境界があるため、図面と管理会社確認が必要です。
屋外ダクト撤去は費用が高くなりますか？
高所作業、足場、長い排気経路、固定金物、貫通部補修などが必要になる場合は工事量が増えます。
階数だけでなく、足場設置条件や搬出条件によっても変わるため、現地確認を前提に比較してください。
厨房ダクトの油汚れは撤去前に清掃する必要がありますか？
必ず先に別途清掃するとは限りません。撤去方法、内部の油脂量、作業条件によって対応が異なります。
再利用する場合は清掃が重要になりますが、撤去する場合でも油脂の堆積状態を確認したうえで安全な施工方法を決めます。
共用部を通るダクトは誰に頼めばよいですか？
まず管理会社・貸主に工事区分を確認します。共用部工事がB工事や指定業者工事として定められている物件では、借主が任意の業者だけで施工できないことがあります。
ダクト撤去だけでもアスベスト調査が必要ですか？
ダクトを取り外すために建物の天井・壁・下地・断熱材などを解体・改修する場合は、対象建材の石綿事前調査を確認する必要があります。
工事範囲を施工業者へ伝え、事前調査の対象を判断してもらいます。
撤去を始める前に「残す設備」と「撤去する設備」を線引きする
厨房ダクト撤去では、工事そのものより前の範囲確定が重要です。
- 契約書と原状回復条件を確認する
- 入居時からあった設備と自社設置設備を分ける
- 専有部・共用部と設備所有者を確認する
- 居抜き・後継テナント承継の可能性を確認する
- 貸主・管理会社と完成状態を合意する
- フード・店内・外部・屋上ごとに撤去範囲を決める
- 天井・外壁・屋上などの復旧範囲を確認する
- 範囲をそろえて見積を比較する
先にダクトを壊してしまうと、居抜きで使えた設備を失ったり、本来残すべき建物設備まで撤去したりする可能性があります。
飲食店の閉店・退去全体を進める場合は、厨房機器、給排水、グリストラップ、ダクト、内装を個別に発注する前に、飲食店の内装解体全体と合わせて工事範囲を整理する方が進めやすくなります。
厨房ダクトの撤去範囲が分からない、屋上・外壁まで対象になる、原状回復見積の範囲を確認したい場合は、お問い合わせから物件条件や退去期限をお知らせください。
