店舗を閉店・移転するとき、賃貸借契約書や貸主から「スケルトンで返してください」「スケルトン戻しが必要です」と言われることがあります。
このとき注意したいのは、「スケルトン＝店内にある物を何でも全部撤去する」と自己判断しないことです。
一般にスケルトン工事は、内装や造作、設備などを撤去し、建物の躯体が見える状態へ戻す内装解体工事を指します。
しかし、実際の店舗退去では、どこまで撤去するかが物件ごとに異なります。
例えば、空調設備、分電盤、給排水管、防災設備、貸主が設置した設備などは、残す場合もあります。
反対に、借主が後から設置した厨房設備、排気ダクト、床上げ、造作カウンターなどは撤去対象になることがあります。
そのため、工事業者を探す前に、賃貸借契約書・原状回復条件・工事区分表・貸主や管理会社の指示から「完成時に何が残っていればよいのか」を確定することが重要です。
この記事では、店舗退去時のスケルトン工事について、撤去範囲、残す設備、内装解体・原状回復・居抜きとの関係、発注前の確認事項、工事から引渡しまでの流れを整理します。
店舗のスケルトン工事とは？
店舗退去でいうスケルトン工事とは、一般に、店舗内へ設置された内装・造作・設備等を撤去し、建物の構造部分を主体とする状態まで戻す工事です。
「スケルトン」は骨格という意味で使われ、例えば、
- 床仕上げ
- 壁仕上げ
- 間仕切り
- 天井
- 造作カウンター
- 店舗什器
- 厨房設備
- 照明
- 借主側で増設した空調・換気設備
- 借主側で施工した給排水・電気設備
などを撤去していきます。
ただし、どの設備まで撤去すれば「スケルトン完成」なのかについて、すべての店舗に共通する一つの完成仕様があるわけではありません。
貸主側設備や建物共用設備まで撤去してしまえば、かえって復旧工事が必要になる可能性があります。
スケルトン工事は「全部撤去する工事」ではなく、「契約で定められたスケルトン状態へ戻す工事」と考える方が実務上は安全です。
内装解体・スケルトン工事・原状回復は同じではない
| 用語 | 主な意味 |
|---|---|
| 内装解体 | 店舗内部の内装・造作・設備等を撤去する工事全般 |
| スケルトン工事 | 内装解体のうち、躯体を主体とした状態まで広く撤去する工事 |
| 原状回復 | 賃貸借契約等で定められた返還状態へ戻すこと |
| 居抜き退去 | 貸主の承諾等を前提に、内装・設備の一部または大部分を残して退去する方法 |
店舗の内装解体には、部分撤去から全面的なスケルトン解体まで含まれます。
原状回復は「工法」ではなく、物件を契約上必要な状態へ戻すという考え方です。
そのため、入居時がスケルトンだった店舗で「スケルトン返し」が契約条件になっていれば、原状回復の方法としてスケルトン工事を行うことがあります。
反対に、設備付きの状態で借りた物件で、その設備を残して返す契約なら、原状回復のためにスケルトンまで解体する必要がないこともあります。
店舗の原状回復全体については店舗閉店時の原状回復も確認してください。
スケルトン工事で撤去する物・残す物はどう決める？
撤去範囲は「設備の種類」だけでは決まりません。
同じ空調機でも、借主が設置した設備なら撤去対象、貸主設備なら残置という場合があります。
目安としては次のように整理できます。
| 設備・部位 | 確認すること |
|---|---|
| 床材・床上げ | 仕上げ材だけか、下地・床上げ・厨房土間まで撤去するか |
| 壁・間仕切り | 借主造作を撤去し、既存壁や躯体をどこまで残すか |
| 天井 | 仕上げ材のみか、天井下地まで撤去するか |
| 照明 | 借主設置か貸主設備か。配線をどこまで撤去するか |
| 空調 | 貸主設備か借主設備か。室内機・室外機・配管の範囲 |
| 換気・排気 | フード・ダクト・ファン・外壁開口等の復旧範囲 |
| 給排水 | 器具だけか、床下配管・立上りまで撤去するか |
| ガス | 器具、配管、メーター周辺を誰がどこまで施工するか |
| 電気 | 分電盤・配線・コンセント・幹線の所有と工事区分 |
| 防災設備 | 感知器・非常灯・誘導灯・スプリンクラー等の扱い |
| 店舗什器 | 移転・売却・譲渡・処分のいずれにするか |
この表だけを使って撤去範囲を決めるのではなく、実際には契約と貸主側の指示を照合します。
スケルトン工事を発注する前に確認する8項目
1．賃貸借契約書の返還条件
最初に確認するのは賃貸借契約書です。
特に、
- 原状回復条項
- スケルトン返しの特約
- 造作・設備の撤去義務
- 工事業者の指定
- 工事区分
- 貸主承認
などを確認します。
「原状回復」とだけ書かれているのか、「スケルトン状態に復旧する」と明記されているのかでも確認内容は変わります。
2．入居時の状態・引渡し図面
契約書だけでは完成状態が分からない場合があります。
その場合は、
- 入居時の写真
- 引渡し図面
- 設備表
- 工事区分表
- 前テナントから引き継いだ設備一覧
などを確認します。
「入居時にあった設備だから残してよい」とも、「後から設置したから必ず撤去」とも一律には判断せず、所有関係と契約条件を合わせて確認します。
3．貸主・管理会社と完成状態を書面で確定する
工事業者へ見積依頼する前に、貸主・管理会社へ返還状態を確認します。
確認したいのは、例えば、
- 床はどこまで撤去するか
- 天井下地を残すか
- 空調を残すか
- 分電盤を残すか
- 給排水管の立上りを残すか
- 厨房防水・土間を撤去するか
- 排気ダクトをどこまで撤去するか
- 壁・床の貫通穴をどう復旧するか
などです。
可能であれば現地で立ち会い、図面や写真へ撤去範囲を落とし込みます。
口頭で「スケルトンにしてください」だけで発注すると、完成後に「ここも撤去してください」「これは残す設備でした」と追加工事になるリスクがあります。
4．貸主設備・自社設備・リース品を分ける
撤去する前に設備の所有者を確認します。
店舗にある物は、
- 自社購入
- 貸主所有
- リース
- レンタル
- 前テナントから承継
などが混在している場合があります。
自社所有でない設備を、解体会社へ「全部撤去してください」と依頼しないようにします。
リース品については店舗退去時のリース品の扱いも確認してください。
5．壊す前に居抜き・造作譲渡・買取を検討する
スケルトン工事を始めると、設備・什器の中古価値は失われる場合があります。
例えば、
- 厨房機器
- 業務用冷蔵庫・製氷機
- ショーケース
- 家具・什器
- 業務用エアコン
- 造作設備
などです。
そのため、工事発注前に、
- 居抜きで後継テナントへ引き継げないか
- 造作譲渡できないか
- 単体で中古買取できないか
- 移転先へ持っていかないか
- 残った物だけ処分するか
という順で確認すると、不要な解体・処分を減らせる可能性があります。
居抜きの全体像は居抜き退去ガイド、設備・什器の売却は設備・什器買取ガイドを確認してください。
6．指定業者・工事区分を確認する
テナントビルでは、借主が好きな解体会社へすべての工事を直接発注できるとは限りません。
空調、電気、防災、給排水など建物本体と関係する工事について、貸主指定業者が施工する場合があります。
また、いわゆるA工事・B工事・C工事という区分が使われることがあります。
ただし、この区分は全国共通の法律上の分類ではなく、物件ごとの工事区分・契約実務です。
そのため、
- 借主が直接発注できる部分
- 貸主指定業者へ発注する部分
- 貸主側が実施する部分
- 費用を誰が負担するか
を工事区分表等で確認します。
指定工事についてはB工事・指定業者ガイドも参照してください。
7．石綿の事前調査を見積へ入れる
店舗内装の解体・改修では、建材に石綿が含まれていないか事前調査が必要になる場合があります。
ここで混同しやすいのが、事前調査そのものと行政への結果報告の規模要件は別という点です。
一定規模未満だから石綿確認が不要というわけではありません。
見積取得時には、
- 事前調査を誰が行うか
- 必要な資格を有する調査者か
- 書面調査・現地調査
- 分析が必要になった場合の費用
- 石綿含有時の追加工事
を確認します。
詳しくは内装解体・原状回復のアスベスト事前調査を確認してください。
8．廃材処理と既存残置物を分ける
スケルトン工事では大量の廃材が発生します。
ここで、工事によって発生した建設廃棄物と、工事を始める前から店内にあった残置物・在庫・家具などを混同しないようにします。
建設工事で発生する廃棄物は、原則として工事を直接請け負う元請業者が排出事業者となります。
一方、解体前から店舗に残っている不要品は、発生経緯によって別途処理を考える必要があります。
見積では、
- 解体廃材
- 既存の残置物
- 売却する設備
- リース返却品
を分けて確認します。
建設廃棄物については内装解体の産業廃棄物は誰が処理する？も参照してください。
店舗スケルトン工事の基本的な流れ
1．契約・返還条件を確認する
退去通知をした後、賃貸借契約書、工事区分表、入居時図面等を確認します。
2．貸主・管理会社と現地確認する
完成状態、撤去する設備、残す設備、指定業者等を確認します。
3．居抜き・設備売却を先に判断する
売却・譲渡できる設備をスケルトン工事で先に破壊しないようにします。
4．現地調査・撤去範囲を確定する
解体会社が現地を確認し、内装、設備、搬出経路、養生、室外機、ダクト、配管等を確認します。
5．石綿事前調査を行う
工事対象の建材について必要な調査を行い、結果を工事計画へ反映します。
6．見積を取得する
見積では「スケルトン工事一式」の総額だけでなく、撤去範囲と各費目を確認します。
スケルトン工事の費用についてはスケルトン工事の費用はいくら？を参照してください。
7．貸主承認・工事申請を行う
ビル・商業施設では作業届、養生計画、工事時間、搬出経路等の申請が必要になる場合があります。
8．設備停止・撤去準備をする
電気・ガス・水道等は、工事内容によって停止時期が異なります。
水道や電気を工事中に使用する場合もあるため、すべてを先に解約しないよう施工会社と調整します。
9．解体・設備撤去・廃材搬出を行う
内装、造作、設備等を撤去し、廃材を分別・搬出します。
10．清掃・貸主検査・是正を行う
工事完了後に貸主・管理会社の確認を受け、契約上必要な状態へなっているか確認します。
指摘がある場合は明渡し前に是正します。
店舗業態によって撤去範囲は大きく変わる
飲食店
飲食店では一般小売店より設備量が多くなりやすく、
- 厨房機器
- グリストラップ
- 排気フード
- ダクト
- ガス設備
- 給排水
- 厨房土間
- 防水
- 業務用冷凍冷蔵設備
などを確認する必要があります。
飲食店の内装解体も確認してください。
美容室
美容室では、
- シャンプー台
- 給排水・給湯
- 床上げ
- 鏡・セット面
- 給湯設備
- 空調・換気
などが工事範囲へ影響します。
美容室の内装解体も参照してください。
物販店
物販店では、厨房や給排水設備が少ない一方、造作棚、ショーケース、照明、サイン、床・壁仕上げ等が中心になることがあります。
売却できる什器は、解体前に査定する方がよいでしょう。
スケルトン工事の費用は坪単価だけでは決められない
スケルトン工事では坪単価が紹介されることがありますが、同じ面積でも工事内容は大きく変わります。
費用へ影響する主な要素は、
- 撤去範囲
- 店舗の業態
- 厨房・水回り設備
- 床・天井の構成
- 室外機・ダクト等の設備
- 廃材量
- 搬出経路
- 階段・エレベーター
- 夜間工事
- 石綿対応
- 貸主指定工事
などです。
そのため、公開されている坪単価を面積へ掛けただけで予算を確定しないようにします。
費用についてはスケルトン工事の費用・坪単価を見るときの確認点、店舗解体全体については店舗の解体費用を確認してください。
見積では「何を撤去する金額か」を確認する
同じ「スケルトン工事 150万円」という見積でも、含まれている範囲が違えば比較できません。
見積では、例えば、
- 仮設・養生
- 内装解体
- 造作撤去
- 床撤去
- 天井撤去
- 設備撤去
- 空調・換気
- 電気工事
- 給排水・ガス工事
- 廃材運搬・処理
- 石綿調査・除去
- 補修・復旧
- 清掃
- 現場管理・諸経費
などがどこまで含まれるか確認します。
見積全体の確認方法は店舗の解体見積はどこを見る？、費目別の読み方は内装解体の見積内訳も参照してください。
店舗スケルトン工事で起こりやすい失敗
貸主確認前に解体を始める
スケルトンという言葉だけをもとに工事範囲を決めると、撤去してはいけない設備まで外すリスクがあります。
居抜き・設備売却を検討する前に壊す
後継テナントへ譲渡できた設備や、中古で売却できた機器を先に撤去・破壊すると、売却機会を失います。
最安値だけで業者を決める
見積範囲が違えば総額だけでは比較できません。
安い見積に設備撤去・廃材処理・補修等が含まれていなければ、後から追加費用が発生することがあります。
ビル指定工事を確認しない
安い解体会社へ発注しても、設備工事部分を貸主指定会社でやり直すことになれば二重発注になります。
石綿調査を見積から外す
一定規模未満なら事前調査も不要だと誤解しないようにします。
残置物と解体廃材を全部同じ扱いにする
工事前から存在する家具・在庫等と、工事によって発生する建設廃棄物では責任関係が異なる場合があります。
退去直前に発注する
石綿調査、貸主承認、ビル申請、指定工事、搬出制限等があると、すぐに着工できるとは限りません。
スケルトン工事は退去日ではなく貸主検査から逆算する
「解約日までに工事が終わればよい」と考えると工程が厳しくなることがあります。
実際には、
- 明渡し・賃貸借終了日
- 貸主最終確認
- 是正工事
- スケルトン工事完了
- 本体工事
- 石綿調査・貸主承認
- 居抜き・設備売却判断
- 見積取得
のように逆算します。
貸主確認で修正箇所が出る可能性を考え、工事完了と明渡しを同日にしない方が安全です。
よくある質問
店舗のスケルトン工事とは何ですか？
一般には、店舗の内装・造作・設備等を撤去し、建物の躯体を主体とする状態へ戻す工事を指します。ただし、実際にどこまで撤去するかは賃貸借契約、工事区分、貸主・管理会社の指示等で確認します。
スケルトン工事では本当に全部撤去しますか？
一律ではありません。貸主設備、建物共用設備、防災設備、電気・給排水の一部などを残す場合があります。「全部撤去」という言葉だけで判断せず、完成状態を貸主側と書面で確認してください。
スケルトン工事と内装解体の違いは何ですか？
内装解体は店舗内部の撤去工事全体を指す広い概念で、スケルトン工事はその中でも躯体を主体とした状態まで広く撤去する工事として使われます。
スケルトン工事と原状回復は同じですか？
同じとは限りません。原状回復は契約で定められた返還状態へ戻すことです。契約上スケルトン返しが必要なら原状回復としてスケルトン工事を行いますが、設備を残す原状回復もあります。
居抜きで借りた店舗でもスケルトン返しが必要ですか？
居抜きで入居したことだけでは判断できません。退去時の返還条件は賃貸借契約・特約・貸主との取り決めを確認します。居抜き入居でもスケルトン返しを求める契約はあり得ます。
空調設備も撤去しますか？
所有者と契約条件によります。借主が設置した空調なら撤去対象になる場合がありますが、貸主設備なら残す場合があります。室内機・室外機・配管それぞれの範囲を確認してください。
厨房機器は工事会社にそのまま処分してもらえばよいですか？
まだ中古価値がある機器は、解体前に買取査定した方がよい場合があります。リース品や貸主所有設備も混在するため、所有権を確認してから売却・返却・処分へ分けます。
スケルトン工事にもアスベスト調査は必要ですか？
建築物の解体・改修工事では、工事対象建材について石綿の事前調査が必要です。一定規模以上の工事だけに行政への調査結果報告義務がありますが、規模が小さいことだけを理由に事前調査不要とはなりません。
スケルトン工事の廃材は店舗側が産廃業者へ直接依頼しますか？
建設工事から発生する廃棄物については、原則として発注者から工事を直接請け負った元請業者が排出事業者になります。既存残置物とは分けて、見積・契約上の処理責任を確認してください。
一番安い解体会社へ依頼してよいですか？
総額だけでは比較できません。撤去範囲、設備工事、廃材処理、石綿対応、養生、指定工事、補修、追加費用条件まで同じ条件にして比較します。
店舗のスケルトン工事は「どこまで壊すか」を決めてから発注する
店舗退去時のスケルトン工事で最も重要なのは、工事会社を早く決めることではありません。
先に、契約上の返還状態と、撤去する物・残す物を確定することです。
特に空調、電気、給排水、防災設備、厨房設備などは、所有関係・工事区分・貸主指定によって扱いが変わります。
また、壊す前に居抜き・造作譲渡・設備買取を確認することで、撤去・処分する必要がある物を減らせる可能性があります。
契約確認 → 貸主との完成状態確認 → 所有権確認 → 居抜き・買取判断 → 現地調査 → 石綿調査 → 見積 → 工事申請 → 解体・廃材処理 → 貸主検査・是正の順で進めると、工事範囲の食い違いや追加費用を防ぎやすくなります。
店舗のスケルトン工事について、撤去範囲、指定工事、設備売却、解体見積までまとめて整理したい場合は、店舗・オフィスの退去について相談するから相談できます。
