オフィスを退去するとき、契約時に預けた保証金が「いつ、いくら返ってくるのか」は、移転資金や退去総額を考えるうえで重要です。
特にオフィスでは、数百万円から数千万円規模の保証金を預けているケースもあります。
しかし、「保証金は敷金と同じだから、退去すれば残額が返る」と単純には判断できません。
事業用賃貸借で使われる「保証金」という名称には、
- 賃料・原状回復費等を担保する敷金と同じ性質
- 一定額を返還しない償却条件
- 一定期間返還しない据置条件
- 分割返還
- 建設協力金等に近い性質
が含まれる場合があります。
オフィスの保証金では、「いくら預けたか」より先に、「何の目的で預けた保証金なのか」「契約終了時に何を返す約束なのか」を確認することが重要です。
この記事では、オフィス退去時の保証金返還について、契約書で確認したい7項目を整理します。
契約書上「敷金」と記載されている場合は、オフィスの敷金はいつ返還される？もご覧ください。
オフィスの保証金は退去すれば返ってくる？
保証金の性質によります。
保証金が、賃料・共益費・原状回復費など、賃貸借契約から発生する借主の債務を担保するために預けた金銭であれば、名称が「保証金」であっても敷金と同じ性質を持つ場合があります。
その場合は、賃貸借終了後に物件を返還し、未払債務等を精算した残額が返還されるのが基本的な考え方です。
一方、事業用賃貸借の保証金には、通常の敷金とは異なる性質が含まれることもあります。
したがって、
「保証金だから全部返る」
「保証金だから必ず償却される」
のどちらも一律にはいえません。
保証金と敷金は何が違う？
実務上、オフィスでは「敷金」「保証金」の両方の名称が使われています。
重要なのは名称ではなく、契約上の目的です。
敷金型の保証金
例えば、契約書に、
「借主の賃料その他本契約に基づく債務を担保するため保証金を預託する」
と記載されているのであれば、敷金に近い性質です。
別の性質を含む保証金
一方、保証金が、
- 建設協力金
- 貸主への貸付金的な金銭
- 権利設定に伴う対価
などの性質を持つ場合があります。
このような保証金では、物件を明け渡した日に残額を返すのではなく、一定期間据え置いた後に分割返還するなど、通常の敷金とは異なる契約条件が設定されることがあります。
オフィス保証金の返還で確認する7項目
- 保証金の目的・法的性質
- 預託額と返還対象額
- 償却・不返還部分
- 返還時期・返還方法
- 原状回復費・未払債務等の控除
- 中途解約時の扱い
- 最終精算明細と資金繰り
1．保証金の目的・性質を確認する
最初に賃貸借契約書の保証金条項を確認します。
見るのは金額だけではありません。
- 保証金を預ける目的
- 何の債務を担保するのか
- 返還義務があるか
- 返還時期
- 償却条件
- 据置期間
- 分割返還条件
まで確認します。
「保証金○万円」だけでは足りない
契約概要や物件募集資料だけを見ると、
保証金：1,000万円
としか書かれていないことがあります。
しかし実際の契約書に、
- 解約時2か月分償却
- 原状回復費等を控除
- 明渡し後6か月以内に返還
などが書かれていれば、預けた1,000万円がそのまま戻るわけではありません。
保証金の名称だけで判断しない
保証金が実質的に敷金なら、敷金返還の考え方が重要になります。
一方、建設協力金等の性質が混ざっていれば、返還時期や方法について別の条項が重要になります。
契約書の「名称」より、「目的・返還条件・償却条件」を確認します。
2．保証金の預託額と返還対象額を確認する
保証金をいつ、いくら支払ったか確認します。
資料として、
- 賃貸借契約書
- 保証金預り証
- 入居時の振込記録
- 契約更新時の覚書
- 増床・減床時の変更契約
などを確認します。
保証金額が契約途中で変わることもある
例えば、
- 増床
- 賃料改定
- 保証金の追加預託
- 一部返還
- 契約更新時の補充
などにより、入居当初と現在の保証金残高が異なる場合があります。
返還予定額を概算する
敷金型の保証金であれば、概算では、
返還見込額 ＝ 預託保証金 − 契約上の償却・不返還額 − 未払債務 − 原状回復費等 − その他契約上の債務
と整理できます。
ただし、保証金の性質や契約内容によっては、この計算式だけでは判断できないケースもあります。
3．償却・不返還部分を確認する
オフィス保証金で特に確認したいのが「償却」です。
契約書には、
- 保証金の10％を償却
- 賃料1か月分を償却
- 解約時2か月分を償却
- 契約年数に応じて償却率が変わる
などと設定される場合があります。
例：保証金1,000万円・20％償却
保証金1,000万円で、契約上20％を償却すると定められているなら、200万円は返還対象外となる計算です。
ほかに控除がなければ800万円が返還候補になります。
これは計算例であり、オフィス保証金の一般的な償却率を示すものではありません。
償却と原状回復費を同じものと考えない
保証金を200万円償却する契約だからといって、必ずその200万円の中に原状回復費が含まれるとは限りません。
契約によっては、
- 保証金償却：200万円
- 原状回復費：400万円
が別々に発生します。
反対に、契約上特定の費用を償却額に含める設計も考えられます。
「償却」と「原状回復」を別項目として確認してください。
保証金の償却は別記事で詳しく確認する
保証金償却については、
- なぜ償却されるのか
- 中途解約時に全額償却されるのか
- 契約期間によって変わるのか
など独立した論点があります。
この点はART-302の「保証金の償却」で詳しく扱います。
4．返還時期・返還方法を確認する
保証金が返還される場合でも、いつ返るかは契約によって異なります。
例えば、
- 明渡し完了後○日以内
- 明渡し後○か月以内
- 原状回復費確定後
- 一定の据置期間経過後
- 複数年にわたり分割返還
などがあります。
敷金型なら明渡し後の精算が基本
保証金が賃貸借上の債務を担保する敷金型であれば、契約終了・明渡し後に債務を精算して残額を返す形が中心です。
建設協力金型では違う場合がある
保証金に建設協力金等の性質がある場合には、
- 10年間据置
- その後数年間で分割返還
といったように、賃貸借の終了時期とは別に返還スケジュールが設定されるケースがあります。
そのため、
「退去すればすぐ保証金も戻る」
とは限りません。
返還時期をインターネットの相場で決めない
「オフィス保証金は退去後3か月」「6か月」という解説を見かけることがあります。
しかし、全国一律の法定返還期間ではありません。
自社契約の、
- 返還期限
- 据置期間
- 分割返還
- 返還条件
を確認します。
「次のテナントが決まるまで返さない」と言われた場合
保証金返還について、次のテナントが決まるまで返還しないという条件が問題になることがあります。
返還時期について契約上一定の据置を定めること自体があり得る一方、返還時期を事実上無期限に近い状態へ置く条項については有効性が問題になる場合があります。
金額が大きく、契約解釈で争いがある場合は、契約書を弁護士等へ確認してください。
5．原状回復費・未払債務等を確認する
敷金型の保証金では、退去時の債務を精算して残額を返還する形が一般的です。
控除対象として問題になりやすいのは、
- 未払賃料
- 未払共益費
- 原状回復費
- 違約金
- その他の契約上の債務
です。
原状回復費の控除方法を確認する
例えば、
- 貸主側で原状回復を行い保証金から工事費を控除
- 借主が施工会社へ直接支払い、保証金は別精算
などがあります。
オフィスの原状回復見積については、オフィス原状回復の見積はどこを見る？をご覧ください。
二重控除がないか確認する
例えば、原状回復会社へ借主が400万円を直接支払っているにもかかわらず、保証金精算でも同じ400万円を控除されていれば確認が必要です。
退去時には、
- 原状回復見積
- 最終請求書
- 支払記録
- 保証金精算書
を照合します。
6．中途解約時の保証金を確認する
契約満了による退去と、契約期間途中の退去では、保証金条件が異なる場合があります。
例えば、
- 契約満了なら保証金10％償却
- 入居2年以内の中途解約なら30％償却
- 一定期間経過後は償却率が下がる
などです。
中途解約だから償却額が必ず全額有効とは限らない
一方、契約上の償却条項が不明確だったり、保証金の性質と償却目的が一致しなかったりする場合には、償却額の扱いが問題になることがあります。
専門機関の実務解説でも、中途解約時の保証金償却について、契約内容や保証金の性質を踏まえて判断する必要がある事例が紹介されています。
「中途解約なら契約書に書いてある償却額を必ず全部失う」「途中解約なら必ず期間按分で返ってくる」のどちらにも一律化しないでください。
違約金と保証金償却も分けて確認する
中途解約では、
- 短期解約違約金
- 解約予告不足分
- 保証金償却
- フリーレント返還
が同時に問題になる契約もあります。
同じ金額を別名目で重複して計算していないか確認します。
違約金については、オフィス退去の違約金はいくら？をご覧ください。
7．最終精算明細と資金繰りを確認する
保証金返還時には、預託額から何が差し引かれたか確認できるようにします。
精算明細で確認するもの
- 預託保証金総額
- 契約上の償却額
- 未払賃料・共益費
- 原状回復費
- 違約金等
- その他控除
- 最終返還額
- 返還日
です。
保証金の返還額だけでなく返還日を管理する
オフィス移転では、旧オフィスの保証金が返還される前に、新オフィスの保証金を支払うことがよくあります。
例えば、
- 新オフィス保証金：1,500万円
- 旧オフィス保証金返還予定：1,000万円
でも、旧保証金が退去後数か月先に返還される契約なら、新契約時点では1,500万円を別に準備する必要があります。
旧保証金1,000万円は最終的には返還される可能性がありますが、移転時には資金拘束が発生します。
保証金の返還部分と償却部分では税務上の扱いも異なる
事業用建物の保証金について、契約終了時に返還される部分は、消費税上、資産の譲渡等の対価には該当しません。
一方、契約上返還しないことが決まっている償却部分等は、事業用建物の権利設定等の対価として課税対象となる場合があります。
具体的な仕訳・損金算入時期等は契約内容によって異なるため、経理担当者・税理士へ確認してください。
保証金が返ってこない場合に確認する順番
予定日を過ぎても保証金が返らない、または想定より大幅に少ない場合は、次の順に確認します。
- 保証金の性質を確認する
- 返還時期の条項を確認する
- 据置・分割返還条件を確認する
- 償却額を確認する
- 未払賃料等を確認する
- 原状回復費を確認する
- 中途解約時の特約を確認する
- 最終精算明細を確認する
保証金の性質が不明な場合
古い事業用賃貸借契約では、「保証金」という名称だけが使われていて、その目的が現在の契約書から分かりにくい場合があります。
その場合は、
- 原契約書
- 重要事項説明書
- 保証金預り証
- 覚書
- 更新契約
- 過去の返還・償却記録
まで確認します。
オフィス保証金返還のチェックリスト
- 保証金総額を確認した
- 保証金の目的を確認した
- 敷金型か確認した
- 建設協力金等の性質がないか確認した
- 返還対象額を確認した
- 償却条項を確認した
- 償却率・月数を確認した
- 中途解約時の償却条件を確認した
- 返還期限を確認した
- 据置期間を確認した
- 分割返還の有無を確認した
- 未払賃料等を確認した
- 原状回復費を確認した
- 違約金を確認した
- 直接支払済み費用との重複を確認した
- 精算明細を確認した
- 返還日を移転資金計画へ反映した
オフィス保証金についてよくある質問
オフィスの保証金はいつ返ってきますか？
契約によります。敷金型の保証金では明渡し後に債務を精算して返還される形が一般的ですが、契約に返還期限・据置期間・分割返還等が設定されている場合があります。
保証金と敷金は同じですか？
賃料等の債務を担保する目的で預けた保証金であれば、実質的に敷金と同じ性質を持つ場合があります。一方、建設協力金等の別の性質を含む保証金もあるため、名称だけでは判断できません。
保証金は全額返ってきますか？
契約に償却・不返還条件がある場合や、未払賃料・原状回復費等の債務がある場合は、その金額を差し引いた残額が返還されることがあります。
保証金の償却とは何ですか？
保証金のうち、契約上返還しない金額を定める仕組みです。月数、割合、契約期間等によって計算する場合があります。
保証金の償却には原状回復費も含まれますか？
契約によります。償却と原状回復費を別々に請求する契約もあるため、償却条項と原状回復条項を分けて確認してください。
中途解約すると保証金は全部償却されますか？
一律ではありません。中途解約時の償却条件、保証金の性質、契約期間等を確認します。契約内容によっては償却額自体が問題になることもあります。
保証金を次のオフィス契約資金に使えますか？
返還日が新契約より前なら利用できますが、多くの移転では新オフィス契約が旧オフィス明渡しより先です。旧保証金が返還されるまでの資金を別に準備する必要がある場合があります。
保証金の返還部分に消費税はかかりますか？
事業用建物の保証金で、契約終了時に返還される部分は一般に消費税の課税対象とはなりません。一方、返還しない償却部分等は扱いが異なるため、契約内容を確認してください。
保証金が返ってこない場合はどうすればよいですか？
まず返還時期、据置期間、償却、原状回復費、未払債務等の契約根拠を確認します。高額で契約解釈に争いがある場合は弁護士等への相談も検討してください。
オフィス保証金は「金額」より「性質・償却・返還方法」を確認する
オフィス保証金の返還では、
- 保証金の目的
- 返還対象額
- 償却・不返還額
- 返還時期・方法
- 未払債務・原状回復費
- 中途解約時の条件
- 最終精算と資金繰り
を確認します。
保証金という名称でも、実質的には敷金である場合があります。
一方、建設協力金等の別の性質が含まれていれば、明渡し時に全額精算する通常の敷金とは返還方法が違う可能性があります。
保証金については「何か月分預けたか」だけではなく、「なぜ預けたお金で、どの条件なら何円を、いつ返してもらえる契約なのか」を確認することが重要です。
契約・退去手続き全体については、契約・退去手続きガイドをご覧ください。
契約書上「敷金」となっている場合は、オフィスの敷金はいつ返還される？をご覧ください。
中途解約違約金については、オフィス退去の違約金はいくら？で整理しています。
原状回復見積については、オフィス原状回復の見積はどこを見る？をご覧ください。
現在すでに保証金精算書や原状回復見積を受け取っており、償却・返還額・原状回復控除・返還時期のどこを確認すればよいか整理できない場合は、お問い合わせから保証金額、契約上の償却条件、退去日、現在の精算内容をご連絡ください。
