美容室を閉店・移転してテナントを返却するとき、「スケルトンに戻してください」と指定されることがあります。
美容室の場合、壁・床・天井や造作家具だけでなく、シャンプー台、給水・給湯・排水配管、床上げ、給湯設備、セット面、大型ミラー、スタイリングチェア、電気、換気、空調など、多くの設備が内装と一体になっています。
そのため、一般的な店舗よりもどこまで設備を撤去し、配管をどこで止め、床や壁をどの状態へ戻すのかを細かく決めてから工事を発注する必要があります。
「スケルトン返しだから全部撤去」と先に工事を始めるのではなく、賃貸借契約、入居時の状態、工事区分、貸主・管理会社の指示を確認したうえで、設備ごとの撤去境界を確定します。
美容室のスケルトン工事とは
店舗のスケルトン工事は、内装、造作、設備などを撤去し、建物の構造部分を中心とした状態へ戻す工事を一般に指します。
ただし、実際の退去では「スケルトン」という言葉だけで完成状態が決まるわけではありません。
美容室では、入居前からあったトイレや空調、貸主側の給排水設備などを残すケースもあります。一方、借主が新設した床上げ、シャンプー台配管、造作壁などは撤去対象になる場合があります。
店舗全般のスケルトン工事については店舗のスケルトン工事、美容室の内装解体全般については美容室の内装解体で整理しています。
最初に「どの状態へ戻すのか」を貸主と確認する
美容室の設備を撤去する前に、返還条件を確認します。
- 賃貸借契約書
- 原状回復に関する特約
- 工事区分表
- 入居時の図面・写真
- 入居工事の設備図・配管図
- 造作譲渡契約
- 貸主・管理会社の原状回復指示書
特に美容室では、床下に給排水管を通すため床上げ工事をしていることがあります。
床材だけを撤去すればよいのか、床上げ自体を撤去するのか、さらにその下の給排水管まで撤去・閉塞するのかで工事量が大きく変わります。
見積依頼前に「スケルトンまで」という抽象的な条件を、部位ごとの完成状態に落とし込んでおくと比較しやすくなります。
居抜きで入居した美容室でもスケルトン返しになることがある
前の美容室からシャンプー台やセット面、配管などを引き継いで居抜きで入居した場合でも、退去時の返還条件がスケルトン返しになっていることがあります。
「自分で施工していない設備だから撤去しなくてよい」とは限りません。
反対に、次のテナントも美容室として入居する場合など、貸主が設備の残置や造作譲渡を認めれば、スケルトン工事を減らせる可能性もあります。
閉店が決まったら、解体を始める前に居抜き・造作譲渡が可能かを確認します。
シャンプー台は本体だけ撤去すれば終わりではない
美容室のスケルトン工事で特に確認したいのがシャンプー台です。
シャンプー台には、通常、給水、給湯、排水が接続されています。
そのため撤去範囲としては、
- シャンプー台本体
- 床・壁への固定部
- 給水管
- 給湯管
- 排水管
- 排水トラップ
- 床開口部
- 床上げ部分
などを個別に確認します。
本体だけ撤去し、配管を床下へ残してよい物件もあれば、借主施工の配管を立管や既存接続部まで撤去するよう求められる物件もあります。
施工業者へ「シャンプー台撤去」とだけ伝えず、配管処理と床復旧が見積に含まれているか確認してください。
給水・給湯・排水管をどこまで戻すかが費用に影響する
美容室では複数のシャンプー台へ水を送るため、床下や壁内に給水・給湯・排水管を増設していることがあります。
スケルトン返しでは、配管をどの位置まで撤去するかが重要です。
たとえば、
- シャンプー台直下で閉塞する
- 床上げ内の配管を撤去する
- 既存の建物配管との接続位置まで戻す
- 床下開口を埋め戻す
- 既存床の高さまで復旧する
では、必要な工事が異なります。
給排水は建物設備との接続部分があるため、借主判断だけで切断・撤去範囲を決めず、設備業者と貸主・管理会社で境界を確認します。
床上げを撤去するかどうかを確認する
シャンプー台の配管勾配や設備配置のため、美容室では床を上げて施工することがあります。
退去時には、この床上げが借主造作として撤去対象になる場合があります。
床上げを撤去すると、内部の配管だけでなく、下地、モルタル、支持材、床材なども工事対象になる可能性があります。
また、配管撤去後に躯体床の開口やアンカー跡をどの状態まで補修するかも確認が必要です。
「床撤去一式」という見積では範囲が分かりにくいため、床仕上げ、床上げ、配管、補修を分けて確認すると比較しやすくなります。
セット面・大型ミラー・造作家具も撤去跡まで確認する
美容室では、セット面、大型ミラー、受付カウンター、商品棚などを壁や床へ固定しているケースが多くあります。
本体を撤去するだけでなく、
- ビス穴
- アンカー穴
- 接着跡
- 壁下地
- 床固定部
- 電源配線
などの復旧が必要になる場合があります。
大型ミラーは搬出・処分にも注意が必要です。店舗の搬出経路やエレベーター寸法、作業時間の制限も見積条件に含めます。
スタイリングチェアの床固定部も見落とさない
美容室の椅子には、床へ固定されたベースを使用しているものがあります。
椅子本体だけ搬出し、固定金物が床へ残っていると、貸主検査で追加撤去を求められる可能性があります。
椅子を中古売却する場合も、本体とベースをどのように取り外すのかを査定・撤去前に確認します。
給湯器・ボイラー・ガス配管の扱いを確認する
美容室ではシャンプー用のお湯を安定供給するため、給湯器や給湯設備を設けていることがあります。
退去時は、
- 給湯器本体
- 給湯配管
- 給水配管
- ガス配管
- 排気設備
- 電源
のどこまでが借主設備なのかを確認します。
ガス・電気・水道は安全に停止・切り離したうえで施工する必要があり、設備工事を解体業者だけで完結させるのではなく、必要な専門工事を工程に組み込みます。
換気・空調設備は建物設備との境界を確認する
美容室では、換気や空調も営業に必要な設備です。
借主が追加した換気扇やダクト、空調機がある一方、入居前から建物側の設備として設置されているものもあります。
スケルトン工事だからといって、既存の貸主設備まで撤去するべきではありません。
特にテナントビルでは、空調や換気が共用設備と接続している場合があるため、工事区分表や設備図を確認します。
共用部工事や貸主指定業者工事となる場合は、B工事の扱いも確認してください。
美容機器・椅子は解体前に売却できるか確認する
スタイリングチェア、シャンプー台、美容機器、ワゴン、受付家具などは、状態やメーカー、年式によって中古品として売却できる場合があります。
売れる設備までスケルトン工事に含めて廃棄すると、本来残せた資産価値を失います。
閉店時には、
- 他店舗へ移設する設備
- 中古売却する設備
- 後継テナントへ引き継ぐ設備
- 廃棄する設備
を先に分けてから解体工事を発注します。
買取全般については設備・什器買取も確認してください。
トイレ・洗面はスケルトンでも必ず撤去するとは限らない
美容室内にあるトイレや洗面台が、入居時から存在していた設備であれば、貸主側から残置を求められる場合があります。
一方、借主が新設したトイレ・洗面設備について撤去を求められるケースもあります。
「スケルトン＝衛生設備を全部撤去」と機械的に判断せず、入居時の状態と契約内容を照合してください。
美容室スケルトン工事の費用を左右する条件
美容室のスケルトン工事は、店舗面積だけでは費用を判断できません。
主に次の条件で工事量が変わります。
- シャンプー台の台数
- 給水・給湯・排水配管の長さ
- 床上げの面積・高さ
- 床下配管の撤去範囲
- 給湯器・ガス設備の有無
- セット面・大型ミラー・造作家具の量
- チェアベースなど床固定設備の数
- 間仕切り壁・個室の量
- 電気・照明・換気設備
- 空調設備
- 看板・外部設備
- 階数・搬出経路・エレベーター
- 夜間・休日作業などビル規則
- 貸主指定工事
- 石綿含有建材の有無
そのため、固定的な「美容室のスケルトン工事は1坪○万円」という数字だけで見積の妥当性を判断するのは避けます。
スケルトン工事全体の費用構造はスケルトン工事の費用で確認できます。
見積ではシャンプー台と配管処理を分けて確認する
美容室の見積では「設備撤去一式」「給排水工事一式」のような表記になることがあります。
少なくとも次の範囲を確認してください。
- シャンプー台本体撤去
- 給水管撤去・閉塞
- 給湯管撤去・閉塞
- 排水管撤去・閉塞
- 床上げ撤去
- 床開口部復旧
- セット面・ミラー撤去
- チェア固定部撤去
- 給湯設備撤去
- 電気設備撤去
- 換気・空調設備撤去
- 廃材運搬・処分
- 補修・清掃
同じ「美容室スケルトン工事」でも、配管を残す見積と既存接続部まで戻す見積では工事量が異なります。
店舗解体見積の確認方法、内装解体見積の内訳もあわせて確認できます。
古い美容室では石綿事前調査も工程に入れる
美容室のスケルトン工事では、壁、天井、床、下地などの建材を解体・改修するため、石綿含有建材の事前調査を確認する必要があります。
行政への調査結果報告には工事規模等による基準がありますが、その基準を下回れば事前調査自体が不要になるわけではありません。
古い建物や過去の改装履歴が分からない物件では、工事直前ではなく見積段階で内装解体のアスベスト事前調査を確認しておく方が工程を組みやすくなります。
解体工事で出る廃材と店舗の不用品を分ける
壁材、床材、配管、造作など、解体工事によって発生する廃棄物と、営業時から存在する可動什器・在庫・美容用品などは分けて整理します。
工事前に、
- 持ち出すもの
- 売却するもの
- 後継テナントへ残すもの
- 工事前に処分するもの
- 解体工事で廃材となるもの
を決めておくと、解体業者の見積範囲が明確になります。
建設工事から生じる廃棄物の扱いは内装解体と産業廃棄物で整理しています。
美容所の廃止手続も工事とは別に確認する
美容室を閉店する場合は、テナントの原状回復工事とは別に、美容所としての廃止手続も確認します。
届出先や提出方法は所在地を管轄する保健所・自治体へ確認してください。
工事業者がスケルトン工事を完了しても、美容所の行政手続まで自動的に完了するわけではないため、閉店タスクとして別に管理します。
美容室のスケルトン工事を進める順番
- 賃貸借契約と返還条件を確認する
- 入居時の状態と設備所有者を確認する
- 貸主・管理会社とスケルトンの完成状態を合意する
- 居抜き・後継テナント承継の可能性を確認する
- 美容設備・什器の移設・買取を決める
- シャンプー台・給排水・給湯の撤去境界を決める
- 床上げ・床下配管の範囲を決める
- 電気・換気・空調・給湯設備を確認する
- 石綿事前調査など必要な法令対応を確認する
- 同じ撤去範囲で見積を比較する
- 管理会社と工程・搬出条件を調整する
- 工事・清掃・補修を行う
- 貸主・管理会社の完了確認を受ける
美容室のスケルトン工事でよくある質問
シャンプー台は本体だけ撤去すればよいですか？
物件条件によります。シャンプー台の給水・給湯・排水配管、床開口、床上げまで撤去・復旧を求められる場合があります。契約と貸主側の指示を確認してください。
床下の配管はすべて撤去しますか？
必ずしも全部ではありません。借主施工部分をどこまで戻すか、建物側の既存配管との境界をどこにするかを設備業者・管理会社と確認します。
居抜きで入居した美容室でもスケルトン返しが必要ですか？
契約によります。居抜きで入居したこと自体が退去時のスケルトン義務をなくすわけではありません。
セット面や大型ミラーは売却できますか？
メーカー、状態、仕様、撤去方法などによって中古利用できる場合があります。解体工事で廃棄する前に査定する方がよいでしょう。
トイレはスケルトン工事でも撤去しますか？
入居時から存在する設備か、借主が新設した設備か、貸主が残置を指定するかで変わります。
給湯器も撤去しますか？
借主所有設備で撤去指定がある場合は対象になる可能性があります。給湯配管、ガス、電源、排気等も含めて設備境界を確認します。
美容室のスケルトン工事でもアスベスト調査は必要ですか？
建物の解体・改修工事では、工事対象部分について石綿含有建材の有無を事前に調査する必要があります。行政への報告義務がある工事規模とは別に確認してください。
美容室を閉店したら保健所への手続は必要ですか？
美容所の廃止に関する届出があります。所在地を管轄する保健所・自治体へ提出時期や必要書類を確認してください。
美容室のスケルトン工事と原状回復は同じですか？
同じ意味ではありません。原状回復は契約上求められる返還状態へ戻すことを指し、その完成状態としてスケルトンが指定されている場合にスケルトン工事を行います。
美容室では配管を見えないまま「全部撤去」で発注しない
美容室のスケルトン工事では、シャンプー台や鏡など目に見える設備だけでなく、床下や壁内にある給水・給湯・排水配管が工事量を左右します。
そのため、工事前に、
- 返還状態
- 設備の所有者
- シャンプー台と配管の撤去境界
- 床上げの撤去範囲
- 残す建物設備
- 売却・移設する美容設備
を決めておくことが大切です。
美容室の内装解体全体については美容室の内装解体、店舗全般のスケルトン返しについては店舗のスケルトン工事もあわせて確認してください。
シャンプー台や床下配管をどこまで撤去すべきか分からない、管理会社からスケルトン返しを求められたが見積範囲を整理できない場合は、お問い合わせから店舗面積、シャンプー台の台数、退去期限、返還条件などをお知らせください。
