店舗を閉店・移転するとき、「内装解体が必要」と言われても、店内をどこまで壊せばよいのかは物件によって異なります。
床・壁・天井をすべて撤去するケースもあれば、借主が設置した間仕切りや設備だけを撤去すればよいケース、貸主との合意によって一部の内装や設備を残せるケースもあります。
特に混同しやすいのが、内装解体・原状回復・スケルトン返しです。
内装解体は「何を撤去する工事か」という工事範囲の話であり、原状回復は「契約上どの状態まで戻して返すか」という返還条件の話です。スケルトン返しは、その返還状態の一つとして使われます。
そのため、内装解体業者へ見積を頼む前に、まず賃貸借契約と貸主・管理会社の指示から返還状態を確定する必要があります。
店舗・オフィスの撤去や廃棄全体から確認したい場合は、店舗・オフィスの撤去・廃棄も参考にしてください。
店舗の内装解体とは？
店舗の内装解体とは、店舗内部に設置された内装、造作、設備などを撤去する工事です。
対象になり得るものには、次のようなものがあります。
- 間仕切り壁
- 床材
- 天井材
- カウンター
- 造作家具
- 棚・什器
- 照明
- 電気配線
- 給排水設備
- 空調設備
- 厨房設備
- 排気ダクト
- 看板・サイン
ただし、これらを全部撤去することが「内装解体」という意味ではありません。
店舗改装のため一部だけ壊す場合も内装解体ですし、退去時に借主施工部分を撤去する工事も内装解体に含まれます。
内装解体・原状回復・スケルトン返しは何が違う？
| 用語 | 主な意味 | 判断基準 |
|---|---|---|
| 内装解体 | 内装・造作・設備等を撤去する工事 | 実際に何を撤去するか |
| 原状回復 | 契約で求められた状態へ戻して返還すること | 賃貸借契約・特約・貸主との合意 |
| スケルトン返し | 内装等を撤去し、構造体が見える状態を基本として返還する方法 | 契約上の返還仕様・貸主指示 |
重要なのは、原状回復だから必ずスケルトンにするわけではないことです。
反対に、契約上スケルトン返しが求められていれば、通常の部分的な内装撤去だけでは返還条件を満たさない可能性があります。
原状回復については店舗閉店時の原状回復、スケルトン返しについては店舗のスケルトン工事で詳しく整理しています。
店舗の内装解体で最初に確認するのは契約書
工事業者を探す前に、賃貸借契約書と関連資料を確認します。
特に確認したいのは次の項目です。
- 原状回復条項
- スケルトン返しに関する特約
- 入居時の状態
- 借主施工部分の扱い
- 貸主所有設備
- 残置・譲渡を認める条件
- 工事業者の指定
- 工事区分
- 工事可能時間
- 明渡し期限
契約書だけでは具体的な撤去範囲が分からない場合は、貸主・管理会社と現地を確認し、撤去する物と残す物を書面や図面で整理します。
「スケルトン返し」と書いてあっても撤去範囲を確認する
スケルトン返しという言葉だけで、すべての設備を機械的に撤去するのは避けた方がよいでしょう。
ビル本体の設備、貸主が設置した設備、共用設備などまで借主が撤去するとは限りません。
例えば次のような設備は所有関係や工事区分を確認します。
- 空調設備
- 分電盤
- 幹線設備
- 消防設備
- 給排水主管
- 防火区画
- シャッター
- 貸主設置の照明
「スケルトン」という名称より、最終的にどの設備をどの位置まで撤去するのかを確認することが重要です。
内装を壊す前に居抜き・造作譲渡を検討する
閉店・退去の場合は、すぐに解体を発注する前に、居抜きで内装や設備を残せないか確認する価値があります。
後継テナントが同じ設備を利用できれば、撤去費を抑えられるだけでなく、造作や設備を譲渡できる可能性もあります。
ただし、借主だけの判断で内装を残して退去することはできません。
貸主の承諾や後継テナントとの条件調整が必要になるため、原状回復工事を発注する前に判断します。
詳しくは店舗を居抜きで売却・造作譲渡する方法を確認してください。
設備・什器は解体前に売却できるか確認する
店舗内にある設備や什器の中には、解体して廃棄するより、買取へ回した方がよい物もあります。
例えば業態によっては、次のような物が売却候補になります。
- 厨房機器
- 冷蔵・冷凍設備
- 製氷機
- 業務用家具
- 陳列棚
- レジ関連設備
- オフィス家具
- OA機器
ただし、リース・レンタル・貸与品は自社所有物ではないため、勝手に売却・廃棄できません。
工事前に「残す・売る・返却する・廃棄する」を分けておくと、解体範囲も明確になります。
店舗内装解体の撤去範囲を決める
床
床材、カーペット、長尺シート、タイル、フローリング、床下地などをどこまで撤去するか確認します。
厨房等で土間を施工している場合は、土間や防水まで撤去対象になるかも確認が必要です。
壁・間仕切り
借主が設置した間仕切り、造作壁、装飾壁などが対象になります。
一方、建物本体に関係する壁や防火区画などを自己判断で撤去しないようにします。
天井
天井材、天井下地、装飾、照明等を撤去する場合があります。
天井内には空調・消防・電気設備があるため、設備工事との境界を確認します。
電気・通信設備
店舗側で追加した配線、コンセント、照明、LAN等が撤去対象になる場合があります。
幹線やビル設備まで撤去しないよう、工事区分を確認してください。
給排水・ガス
飲食店、美容室、クリニックなどでは給排水やガス配管が多くなります。
どの位置で切り離し、どこまで撤去し、どの状態で閉栓・封止するのかを決めます。
空調・換気・ダクト
借主設置のエアコンや排気設備、ダクトなどが対象になる場合があります。
ビル設備との接続部分があるため、貸主・管理会社との確認が必要です。
看板・外部設備
店内だけでなく、外壁看板、袖看板、屋上設備、入口サイン等が原状回復対象になっている場合があります。
業態によって内装解体の内容は大きく変わる
同じ面積の店舗でも、業態によって撤去量は大きく異なります。
物販店
棚、間仕切り、床、照明、看板などが中心になりやすい一方、造作の量によって工事範囲が変わります。
飲食店
厨房設備、排気ダクト、グリストラップ、給排水、ガス、厨房土間・防水などが加わるため、物販店より設備撤去が複雑になりやすい業態です。
飲食店については飲食店の内装解体で詳細を確認してください。
美容室
シャンプー台、給排水、給湯、床下配管、電気設備などの確認が必要になります。
クリニック
診療機器、X線設備、給排水、特殊設備等があるため、一般的な店舗解体だけでは対応できない作業が含まれる場合があります。
残置物は内装解体の廃材と分けて考える
閉店時に店舗内へ残っている家具、在庫、什器、家電などと、内装解体工事によって新しく発生する廃材は同じものではありません。
工事前から店内にある物については、まず所有者側で次のように整理します。
- 再利用
- 返却
- 買取
- 居抜きで残置
- 適正処理
大量の残置物が残った状態で解体業者へ丸投げすると、見積範囲や廃棄物処理の責任関係が分かりにくくなることがあります。
残置物撤去については店舗の残置物撤去も参考にしてください。
内装解体では石綿の事前調査を確認する
建築物の解体・改修工事では、工事対象部分の石綿含有建材の有無について事前調査が必要です。
「店舗が小さいから不要」「部分解体だから調査不要」とは限りません。
事前調査自体は工事規模の大小にかかわらず必要で、一定規模以上の工事については調査結果の行政報告も必要になります。
現在の制度では、建築物の解体については対象床面積80㎡以上、改造・補修については請負代金100万円以上などが結果報告の対象です。
ただし、報告基準未満だから事前調査自体が不要になるわけではありません。
詳細は内装解体・原状回復のアスベスト事前調査で確認してください。
解体工事で出る廃棄物は誰が処理する？
内装解体によって発生する石膏ボード、木材、金属、プラスチック、ガラスなどの建設廃棄物については、建設工事の廃棄物処理ルールを確認します。
建設工事等から発生する廃棄物では、原則として発注者から工事を直接請け負った元請業者が排出事業者となります。
元請業者は適切な処理業者へ委託し、必要な契約やマニフェスト等によって処理を管理します。
したがって、発注者側では単に「廃材処分費込み」と書いてあるかだけでなく、誰が元請となり、どの処理ルートで廃材を処理するかも確認します。
詳しくは内装解体の産業廃棄物と元請責任で解説しています。
内装解体の見積では「何を壊すか」を揃えて比較する
内装解体の見積を比較するときに、総額だけを見るのは適切ではありません。
業者ごとに撤去範囲が違えば、金額をそのまま比較できないためです。
まず次の条件を揃えます。
- 撤去する床・壁・天井
- 設備撤去の範囲
- 厨房・空調・給排水等の扱い
- 看板・外部設備
- 残置物の有無
- 廃材処分
- 養生範囲
- 搬出経路
- 夜間・休日作業
- 石綿調査・対策
- 工事後の清掃・補修
- 貸主検査への対応
見積を受け取った後の確認方法は店舗解体の見積確認、各費目の読み方は内装解体の見積内訳で詳しく整理しています。
坪単価だけで解体費用を決めない
店舗内装解体では坪単価が目安として示されることがありますが、同じ面積でも工事内容によって総額は変わります。
費用へ影響しやすいのは次のような条件です。
- 店舗面積
- 業態
- 造作・設備量
- スケルトンか部分解体か
- 階数
- エレベーター
- 搬出距離
- 駐車・車両条件
- 夜間・休日工事
- 商業施設等の作業ルール
- 廃材量
- 石綿等への対応
費用については店舗の解体費用で確認してください。
商業施設・ビル内店舗は工事ルールを先に確認する
商業施設やオフィスビル内の店舗では、施工そのもの以外にも管理会社の工事ルールがあります。
例えば次のような条件です。
- 工事申請
- 作業可能時間
- 夜間工事指定
- エレベーター使用時間
- 搬出経路
- 養生範囲
- 車両入館
- 火気使用
- 騒音作業時間
- 指定業者
- 警備員・立会い
これらの条件によって工期や見積が変わるため、現地調査前に管理会社の工事規則を用意しておくと比較しやすくなります。
店舗内装解体はこの順番で進める
- 賃貸借契約・特約・返還状態を確認する
- 貸主・管理会社と撤去範囲を確認する
- 居抜き・造作譲渡の可能性を判断する
- 設備・什器の所有権を確認する
- 買取・返却・残置する物を分ける
- 石綿事前調査等の法令対応を確認する
- 解体業者による現地調査を行う
- 同じ撤去条件で見積を比較する
- 工事範囲・追加費用条件を確定して発注する
- 内装解体を実施する
- 廃材処理・清掃を完了する
- 貸主・管理会社の完了確認を受ける
- 必要な是正後に明け渡す
内装解体業者は価格だけで選ばない
見積金額は重要ですが、それだけで発注先を決めると、後から範囲不足や追加費用が生じることがあります。
業者選定では、現地調査、見積内訳、同種物件の施工経験、建設廃棄物の処理体制、石綿対応、ビル工事規則への対応、安全管理、保険、工期管理などを確認します。
必要となる許可・登録は工事内容や請負額などによって異なるため、「特定の許可名称がないから即NG」と単純に判断するのではなく、今回の工事を適法に請け負える体制かを確認してください。
詳しくは内装解体業者の選び方を確認してください。
内装解体で起こりやすい失敗
貸主確認前に解体を始める
残すべき設備まで撤去したり、必要以上の工事を行ったりする可能性があります。
居抜きを検討する前に内装を壊す
後継テナントへ譲渡できた造作・設備の価値を失う可能性があります。
リース品・貸主設備まで撤去する
所有者が異なる設備を勝手に撤去・処分しないようにします。
残置物と解体廃材を一緒に考える
工事前からある不用品と、工事によって発生する建設廃棄物では処理の位置付けが異なります。
坪単価だけで業者を比較する
撤去範囲や廃材処理、養生、夜間作業等が違えば坪単価だけでは比較できません。
工事完了日を明渡し日に設定する
貸主検査や是正が発生すると明渡し期限へ間に合わなくなる可能性があります。
店舗内装解体FAQ
内装解体とスケルトン工事は同じですか？
完全に同じ意味ではありません。
内装解体は内装等を撤去する工事全般を指し、スケルトン工事は内装等を大きく撤去して構造体が見える状態へ戻す工事として使われます。
実際の撤去範囲は契約と貸主・管理会社の指示で確認してください。
原状回復なら内装を全部撤去しますか？
必ずではありません。
原状回復で求められる返還状態は契約によって異なります。入居時状態や特約、貸主との合意を確認します。
部分解体だけでも退去できますか？
契約上の返還条件を満たすのであれば、部分的な撤去で済む可能性があります。
一方、スケルトン返しが必要な契約なら部分解体だけでは不足する可能性があります。
解体前に厨房機器や什器を売ってもよいですか？
自社所有で、居抜きや返還条件上残す必要がない物であれば売却候補になります。
リース品、貸与品、貸主設備は所有者確認が必要です。
小規模店舗ならアスベスト調査は不要ですか？
工事規模が小さいことだけを理由に事前調査が不要になるわけではありません。
建築物の解体・改修工事では、工事対象部分について規模の大小にかかわらず石綿の事前調査が必要です。一定規模以上では調査結果の報告も必要になります。
内装解体業者に店舗内の不要品も全部任せられますか？
業者の業務範囲や処理体制によります。
工事で発生する建設廃棄物と、工事前から店内にある在庫・什器・家具等は分けて整理した方が責任関係を明確にできます。
内装解体の廃材は誰が排出事業者になりますか？
建設工事等によって発生する廃棄物では、原則として発注者から工事を直接請け負った元請業者が排出事業者となります。
処理体制については発注前に確認してください。
一番安い解体業者へ頼めば問題ありませんか？
総額だけでは判断できません。
撤去範囲、廃材処理、石綿対応、養生、ビルルール、追加費用条件、工期、貸主検査対応まで揃えて比較します。
店舗の内装解体は「何を壊すか」を決める前の確認が重要
店舗の内装解体では、いきなり解体業者へ「全部壊してください」と依頼するのではなく、最初に契約上の返還状態を確認することが重要です。
そのうえで、居抜き・造作譲渡、設備買取、リース・貸与品、貸主所有設備を整理し、本当に撤去が必要な範囲を確定します。
内装解体はあくまで工事の手段です。
ゴールは、契約で求められた状態にして期限内に物件を返還することです。
撤去範囲が決まったら、石綿事前調査、廃棄物処理、ビル工事規則、見積内訳、工期を確認し、貸主検査や是正期間も含めて明渡し日から逆算してください。
店舗の内装解体、原状回復、スケルトン返しの範囲や見積をまとめて整理したい場合は、お問い合わせから相談できます。
